北京燕莎奥特莱斯三层餐饮功能方案策划建议1345406032.ppt

燕莎奥特莱斯三层餐饮功能策划建议;目 录;“名牌+实惠=奥特莱斯” ——燕莎奥特莱斯的经营理念 “现代、简洁、舒适、方便” ——燕莎奥特莱斯的经营风格 “自然、自在、自我” ——燕莎奥特莱斯给顾客的三大体验 方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。;2、奥特莱斯吸引客户的理由;要有非常的强的品牌号召力，有自己稳定的目标客户群体，而且这个群体与现在奥特莱斯相应客户吻合，而不仅仅依赖燕莎奥特莱斯生存商家租户，它与燕莎奥特莱斯的组合应该1+1＞2 有一定的经济实力，目前餐饮经营上规模有3家以上的自营连锁分店，形成了一贯的经营理念、经营风格，而不仅仅是一个餐馆;目 录;年龄特征：主流客户群体年龄在30-45岁，30岁以下的小白领也是其中群体 学历特征：受过高等教育，大专以上文化学历，对品牌有认知度 职业特征：主要以上班白领和追求品味品牌的人士 收入特征：个人收入在5000-15000元之间，家庭月收入在10000-20000元之间，家庭基本拥有自己的小汽车 消费特征：消费比较成熟，有比较强的品牌认知度，尤其是对于那些向往品牌消费的消费者，只重品牌，不重时尚 购物特征：有比较强的目的性，基本以家庭购物为主，也有单位同事一起前往，这也是为什么燕莎奥特莱斯下班后和周末人流非常大的原因;其面对的目标客户群体主要以面向家庭消费、亲朋好友聚会以及同事聚会为主要的目标，而不是以商务宴请为定位 消费也应该是“品牌+实惠”，消费者对这些品牌有比较好的认知度，店面环境舒适优雅、服务规范，有自己的回头客，但是价格不是特别高 主流餐饮品牌单客消费在40-80元之间，也应该配有低于40元的快餐、个性餐和高于100元的品味餐厅，但这不是主流 商务性的餐厅不是我们的潜在租户，一是与我们客户群定位不吻合，二是商务餐的招待时间主要在晚上，将面临与购物相同的时间并争夺停车位；三是对本身的零售购物没有促进价值;提升业态业种复合程度，丰富奥特莱斯经营和服务的内容 有效的延长消费者在购物中心停留和购物的时间，降低购物疲劳感，提升购物中心的舒适度，增加客消费 留住潜在的消费需求，解决目前奥特莱斯客户就餐休闲流失的问题 在一定程度上，密切与周边居住区居民之间的邻里关系，为他们提供一个餐饮休闲的地方，尤其是本区域作为泛CBD的核心区，存在大量日常餐饮需求;结合前期的分析，在奥特莱斯3期的三层其主要的餐饮安排应该是： 快餐与正餐相结合 正餐与休闲餐咖啡相统一 重点引进中餐兼顾西餐 品牌餐饮与特色餐饮有效互补;如果确定了功能定位的方向，建议进行针对性客户招募，根据我们的调查反馈目前综合超市主力店等招商人员几乎都已进行了接洽，应该结合客户反馈的情况认真分析总结，在此基础上对功能定位进行全面优化组合 根据客户的反馈的问题以及实际主力店的财务测算，客观的与意向较强、品牌知名度好的客户进行深度沟通 10万平方米的商业，客观分析：邻里中心是未来3年最现实的基本需求，但是从长远发展看，由于受自身大商业的挤压以及美食街已经发售的部分可能带来业种重复的冲突，增长的前景不大，对10万平方米的商圈规模形成贡献率比较小;21号楼家居生活馆既可以依赖整体的商业走向成功，同时由于体量不大，如果做出特色，也可以单独生存 所以说国美10万平方米的商业成功的关键是15、18号楼商业中心区和餐饮美食街 商业中心区的成功从经验分析，百货店进入的可能性不大，而且也不适合目前国美的赢利模式，所以，重点就放在综合超市和国美电器，如果他们进入还可以带动并引进服装专业店、品牌折扣店，这样商圈的雏形可以基本形成，对招商和未来的经营将产生非常大的帮助；所以，无论从哪个角度分析，与主力商家的洽谈合作已尤为紧迫和关键;餐饮街的成功将提升商圈的复合度非常重要，而且其总规模在3万平方米，如果对12、17号楼还是划小单元出售，最终不可能形成餐饮街，而且在业态上对邻里中心又形成挤压，最终这条街不可能经营起来，而且销售率达到50%对以后的物业管理影响非常大，在设计上全部采用中央空调以及自动扶梯，以后物业管理费可能收不回来 餐饮街的特点在一定程度上不完全受该商圈的影响可以独立生存，而且确实区域内存在现实的消费需求，所以对12、17号楼不论是销售还是招商工作要给予高度重视;除具有独立门面的街铺以外，任何一种商业或者业态本身都需要统一的商业经营与管理，这样才能保障物业正常运营以及增值和保值 即使像建外soho这样的街铺，开发商成立了商铺租赁部和营销推广部进行招商服务以及宣传推广工作；2004年5月份开始定期组织大型活动进行商业包装和推广，投入的费用在1000多万，这么大的力度目前出租率不到60%;10万平方米的商业，购买商铺的基本是投资客户，对于出租经营只考虑租金收益而不考虑整个商