东莞万达项目全程开发运营案例报告.pdf

东莞长安万达广场案例 —2014 年9 月16 日 一.项目的基本概况 二.项目全程开发管控节点 三.项目运营模式核心要素与操作模型 四.项目复盘SWOT 分析 一.项目的基本概况 长安万达广场由大连万达集团投资开发东莞首个万达广场项目， 其开发总量37.4 万㎡，商业面积18 万㎡ （主题商业+金街）分为地下 两层，地上三层。 “长安项目介绍”“长安万达项目推介” “长安万达亮点” 二.项目全程开发重点管控 市场调研 项目定位 规划设计 营销策略 招商运营 市场调研： 1 目标城市商业整体环境调研 2 目标城市商业地产环境调研 3项目用地情况分析 4消费来源及辐射力调研 5竞争对手情况调研 6城市政策法律环境调研 7调研的初步结论 8各城市之间数据对比分析 市场调研：执行表格如--BG 针对市场空隙点、市场差异与可执行层面，应用 实地考察、地毯式拜访、抽样访谈、问卷调研等手段对 行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市 场资源依托、可比类拟竞争业态现状等调研，以客观的 市场研判为依据，提出可行的市场定位分析，为项目的 实施与招商销售提供有利依据。 可行性研究报告 项目定位： 项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址 选址条件：一是地理位置能代表城市商业发展的 新趋势； 二是交通便利； 三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。 执行方案（略）： 选址的标准（略): 地块条件：（略）： 规划设计： 项目规划方案 工程建设程序 项目规划方案： 一、商业规划 1.商业规划依据 2.业态、功能及面积配比规划 3.主力店组合及面积规划 4.商场平面布局规划 二、建设规划 1.商家的要求 2.商场的外观设计 3.商场内部空间设计 4.主要配套设施功能规划 执行细则（略） 工程建设程序： 一、内部立项研讨 二、项目前期筹建程序 三、项目建设实施程序 四、工程跟进 五、项目竣工验收程序 六、开发过程中具体外联 执行细则（略） 营销策略： 项目投资策划营销 项目规划设计策划营销 项目质量工期策划营销 项目形象策划营销 项目营销推广策划 -长安以 “星风作浪、牌山倒海”手法 项目销售执行策划 项目销售执行策划： 准备期 蓄水期 爆发期 准备期： 一、强势进驻 闪亮登场 二、项目包装 1.奠基 2. 围挡 3.办公场所的筹建 三、营销策划准备 1.市场调查与分析 2.楼盘的标识 3.市场初级定位 4.市场营销策略的拟订 5.宣传推广方案的讨论和确认 6.销讲夹准备 执行细则（略） 蓄水期： 一、招商 1.招商队伍的建立 2.市场调研 3.拜访沟通 4.行业划分 5.组织商户 6.有效阻击 7.相关文件与表格的制定 二、宣传炒作 1.策划是魂，招商是体 2.会议营销 3.展示营销 4.体验式营销 5.媒体整合 6.主流媒体与非主流媒体关系的平衡 三、价格制定 1.基本价格制定 2.价格系数定价策略 3.变动定价策略 4.价格策略 执行细则（略） 爆发期： 开盘： 一、流程设计，紧张有序 二、人员安排 三、气氛把握 四、开盘总结 销售控制： 一、销控的目的 1.为实现良好的经济效益和社会效益提供保障 2.提升商业地产项目整体商业价值 3 .创造良好的经营管理条件 二、销控原则 1.有利于商铺销售的原则 2.符合经营定位的原则 3.符合功能布局的原则 销售控制： 4.有利于经营管理的原则 三