商业部分定价细分知识讲稿教程文件.ppt

奥运村项目·商业部分建议;项目研究　　;项目研究　　;项目所处位置示意;项目定位;　设置新型社区购物中心或邻里中心（集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业服务中心）、社区小型折扣店、便利店、超市、餐饮网点、菜市场、生活服务设施。;楼层;　　　参考目前国内同类型产品的功能规划经验，大都是把项目所针对的主力消费群所喜爱的商品设置在较低楼层，以营造商业旺场的气氛，而将相对较冷场的商品摆放在较高楼层，另外又把大众喜好的“美食”、“娱乐”、“健身”类放在项目的最高楼层，是为了带动较高楼层的人流量。不同楼层设置不同的主题，是希望能达到消费人流平均分布的目的。;大型专业店 ; 　　　 ;商业规划;　　为便于区分项目商业价值属性，暂划分为 A、B、C四个区。 以现阶段项目周边的商业气氛来衡量：A、 B区域临城市快速路，目前的商业气氛欠佳； C区靠近社区中心生活区，未来的商业价值不可 限量。 　　但也应考虑到本项目属于两年后销售的实际 情况，以及区域未来发展潜力及区域城市规划的 可变性． 综合以上因素，我们认为从建筑布局及区域 范围辐射的角度来看，Ａ、C三区域相对本项目 而言，均具备商业的地缘优势，适宜销售；而Ｂ 区相对本项目而言，加之其上层住宅部分的影响， 其现阶段商业利用及销售价值相对较差，适宜招 商引入知名品牌或主力店，以激发人气带动本项目其它商铺的销售。;一层平面图;二层平面图;三层平面图;四层平面图;　　在商用物业的规划过程中，商铺间隔是整体规划的一个重要步骤，商铺间隔的合理与否在很大程度上影响到商铺的销售进度，也会影响到物业自身的经营和管理。 　　商铺如何间隔须从市场的需求出发，从开发到配套都严格遵循市场发展的态势，站在商家、经营者和管理者的角度考虑问题，力求能够使商场商铺的间隔更加适合市场的需求，适合各种商家开展经营活动和其他的商务活动，这样所开发出来的物业才会适销对路。;;楼层;楼层; 在总体框架确定之下，我们将具体分区，对项目进行详细的商铺组合及空间格局安排??包括行业功能、店铺面积规划、硬件指引、人流路线等方面的具体建议，并与开发商及其确定的建筑师行共同论证并协助确定最终方案。制定面积划分和计算方法，确定可租赁面积，并配合做出本委托物业的出租单元平面图及销售单元平面图。;业态大类划分;楼层;一层业态规划示意;二层业态规划示意;三层业态规划示意;四层业态规划示意;楼　层;楼层;;价格定位;　　以上是作为定价时的一个参考因素，最终还须在定价时作一个适当的调整，务求令整体价格合理。;依据一：本项目价格处于区域内价格竞争相对较小的范围 根据区域当前主要竞争项目的单价对比表，可以看出大多单价在20000-33000元/平米的价格区间中，且项目自身条件从实际情况来看，奥运所带来的区域整体升值潜力是无庸置疑的。而本项目当前面临的市场竞争极为激烈只是阶段性的表象，所以从长远的战略眼光来看，我们建议本项目的未来价格定位应当超出同类产品的平均水平。 依据二：此价格定位符合本项目的市场定位 此价格区间不仅能够使本项目具备极强的综合竞争优势，同时也符合住宅部分本项目高档社区的项目市场定位，也符合发展商的预期利润目标。;影响商业租赁价格因素;;1F;完;投资回报模拟分析 我们将根据项目的总投资量、不同商业业态的年租金收入及整体商业的租金收入的预测，进行投资回报模拟分析，并提供避税建议。 项目投资量 不同商业业态的年租金 整体商业的租金收入预测 投资回报模拟分析 避税建议 租售建议 我们将根据其专业经验及当时市场情况，按照开发商的财务目标，制定租售方案及价格建议。 租售方案 价格建议 ;形式 楼层