2010无锡新区国信春晖路商业地块市场探究報告176P.pptx

;;无锡产业分析小结;2009年无锡商品房市场综述;2010年1月无锡房地产市场概况;无锡写字楼市场分析小结;;写字楼部分SWOT分析;;;;;;酒店式公寓租赁客户访谈——小结;;;;;2009年无锡商业市场综述;无锡市现有商业市场主要分布于市中心区域解放路沿线周围，尤其以崇安寺-三阳广场商业圈最为集中。 崇安寺-三阳广场商业圈集中了无锡市大型百货公司，这一传统商圈成为无锡当地消费购物消费的首选区域。同时导致无锡当地消费者对其他新兴商业区域的认同度较低，甚至在零售业态方面出现排他性的消费特征，从而导致新兴的站前商业区整体空置率较低，经营状况不理想。 从各商圈的业态设置来看，整体仍以零售为主。除青石路特色商业街以中档餐饮为主外，其他商圈的零售占据绝对主力。另一方面，除崇安寺-三阳广场商业圈外的其他商业圈空置店铺均集中在零售类业态，餐饮、休闲娱乐业态商铺的???置率较低。 以商铺空置率最高的站前商业区为例，站前步行街、保利广场两大主力商业项目现仍在经营的店铺80%以上均为餐饮、休闲娱乐商户。可见，在新兴商业区域内餐饮、休闲娱乐业态的市场接受度相对于零售而言更高。 整体商业档次定位方面，崇安寺-三阳广场商圈、站前商业区的站前步行街、保利广场中高档商业相对集中，其他区域则以中档、中低档为主。随着未来无锡经济和当地消费者消费水平的不断提高，商业水平也将有所提升。特别是餐饮、休闲娱乐业态方面，Starbucks、Pizza Hut等知名中高档连锁企业的进驻，说明无锡当地中高档餐饮、休闲娱乐业态具有良好的市场发展空间。;无锡休闲娱乐市场总析 无锡餐饮主要集中在崇安区、湖滨区。无锡消费者对于无锡江浙菜系较为热衷，大众化的传统菜系受到欢迎。其中日韩料理和西餐厅的数量也占据不小的份额。 无锡市餐饮消费客单额大多集中在20-80元这个区间内，消费水平属于中档偏低水平。而滨湖区餐饮消费水平要高于全市餐饮消费水平。这为本案餐饮类消费主题的项目档次定位提供了依据。 无锡的休闲娱乐设施目前主要包括以下几类：KTV 、洗浴按摩、酒吧、夜总会。 洗浴按摩为最贴近普通消费者的休闲娱乐方式，但整体消费档次较低，而KTV、酒吧则多为城市内青年时尚消费者的休闲娱乐首选。从目前的经营情况来看，洗浴按摩、KTV和酒吧为经营情况最为良好的三类休闲娱乐业态。 随着未来无锡市消费者消费习惯的提升，用于休闲娱乐方面的支出也将逐步增加。将提升当地休闲娱乐的消费档次，改变当地消费者的休闲娱乐方式，更紧贴生活时尚的休闲娱乐方式将逐步兴起。;2009年无锡商品住宅市场综述;2009年3月以后无锡房价处于快速上行线路，直至2010年初政府出政策后才出现调整。 无锡房地产市场对政策非常敏感，2010年中央密集出政策后，无锡市场马上出现调整。成交量在第一、第二周由于价格上行明显缩减。第三、四周价格快速下行才放出量。 到2010年1月第三周商品房成交均价8756元/平方米,比前一周环比下滑2.67%；商品住宅成交均价7171元/平方米，环比下滑9.44%。第四周商品房成交均价7919元/平方米，下滑9.56%，住宅成交均价6680元/平方米，下滑6.84%。;2009年无锡住宅主要成交套型需求分析及相关预测;阳光100国际新城88-92平方米3房户型;无锡新区商业、酒店、酒店式公寓、住宅市场调研补充;;无锡新区商业历年供应;无锡新区商业经营状况;主要业态： 酒吧、日韩料理、娱乐、沐浴、KTV;无锡新区未来商业——新之城全生活广场;项目分为A/B/C三个区，规划有5大主力业态： 超市卖场、电器、中西餐饮、家居软装 娱乐、健身、名品购物、影院 儿童娱乐、儿童用品、文体运动、教育培训 会所俱乐部、咖啡吧、酒吧、时尚购物 精品酒店、大型餐饮;无锡新区未来商业——宝龙城市广场;1-3F 家乐福 4F 餐饮;无锡新区未来商业——长江1号;;无锡新区高星级酒店价格、入住率与客户群分析;无锡新区高星级酒店未来供应;无锡新区酒店式公寓分布和未来供应;2009年无锡新区住宅市场综述;2009年无锡新区住宅市场综述;本项目 市场定位;春晖路地块概况;地块;二期A地块定位方案：酒店+酒店式公寓+配套底商;方案总体定位——业态开发整合;项目总体定位——业态整合;;项目定位方向把握;商业定位抉择;商业总体定位;目标客群定位;业态组合考虑因素;本地块做3000平方米1-3层的配套商业，以餐饮、休闲、娱乐等社区配套商业为主。;商业业态;商业分层业态定位;分层业态定位（1F）;分层业态定位（2F-3F）;分层业态定位（2F-3F）;租赁/销售建议;本项目各业态组合建议;消费者市场接受者特征 --- “私营业主”（人群特征） 年龄在30－45岁之间，无锡本地人，主要在锡山、惠山区域； 从家庭结构来看，基本以“三口之家”为主；