第八讲 房开项目开工准备工作教材课程.ppt

4）施工合同 ? 建设部与国家工商行政管理局于1999年12月制定了新版《建设工程施工合同(示范文本)》(GF--1999—0201)，沿用至今。 《建设工程施工合同(示范文本)》(GF一1999—0201)由协议书、通用条款、专用条款三部分及三个附件组成。三个附件分别是承包人承揽工程项目一览表、发包人供应材料设备一览表和工程质量保修书。 ? 1 房地产开发资金筹集规划 所谓房地产开发资金筹集规划就是根据项目可行性研究结算的总投资需要量和年度投资需要量（或分期投资需要量），通过资金来源与运用表（或称财务平衡表），研究、安排资金的来源与运用，为项目寻求适宜的资金筹集方案，选择财务费用最经济的资金筹集方案，并在此基础上估计获得资金的可能性，以适应项目预期的现金流量。 二 房地产开发资金筹措 ? 房地产开发资金筹集规划的主要内容如下： （1）对企业或项目的内外部因素进行分析。 （2）在企业或项目的开发经营目标指导下，合理确定筹资目标，即筹资活动期望达到的目的和要求。 （3）资金筹集的规模和流量。 （4）资金来源、期限、方式等资本结构分析。 （5）资金筹集成本分析。 一）房地产开发建设投构成与估算 1、投资构成概念： 狭义； 广义。 房地产投资，是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域及房地产金融资产上的经济行为。 房地产投资有时也指投入到房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动中的资金。 ? （6）资金筹集的风险和可行性分析。 （7）根据企业或项目的筹集目标以及关于筹资规模和流量、资本结构、资金资本、筹资风险和可行性等的分析，拟定企业或项目的各种可行的资金筹资方案（规模、时间安排、渠道、具体方式等），经过评价筛选编制出最合理可行的资金筹集方式（规划）。 在资金筹集规划中，还应对还本付息方式和来源、期望收益水平及其分配方式、担保和保险等进行分析研究。 2、房地产投资类型 （不同的分类标准） 根据投资方式： 1）直接的房地产实物投资 开发投资；置业投资 2）间接的房地产投资：也就是房地产证券投资，房地产投资者购买房地产证券，投资人得到的是利息 或股利，而不直接运用这些资本从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作 任何决策。 根据投资对象： 1.?地产投资： 农地开发； 市地开发（增量土地开发；存量土地开发） 2.?房产投资： 商用房（含写字楼）； 工业用房； 住宅投资（普通住宅、公寓、别墅等） 3、房地产投资特点 高投入、高风险、高收益、长周期、政策敏感。 优点： 避税的好处 ? 信誉高 增值作用，抵抗通货膨胀的影响 缺点： 所需资金额巨大，而且回收期较长 变现能力差，流动性差 需要专门的知识和经验 风险较大? 房地产开发项目总投资 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 开发费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用等 开发建设投资 经营资金 固定资产及其他资产 开 发 产 品 成 本 开发经 营成本 房地产开发投资收益的构成 租售收入（经营收入）＝销售收入＋出租收入＋自营收入 其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施） 出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价（含土地和商品房） 自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报 两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。 房地产开发投资中的税金 （1）经营税金：两税一附加 包括：营业税（5％）、城市维护建设税和教育费附加 （营业税的10％）。 （4） 企业所得税：33％ （5） 土地增值税 针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。 （2）印花税和交易服务费 （3）城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税 房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税 1、房地产金融概念 1）房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 2）广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。 3）狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。 二）房地产融资方案 按融资对象分 权益性融资 债务性融资 房地产企业股票 房地产权益信托 房地产权益合资 直接融资 间接融资 商业信用 债券 租赁 信用贷款 抵押贷款 2、房地产融资渠