第十讲 楼市空置问题教材课程.ppt

第十讲 房地产空置问题 楼市热点 房地产业年内或推营改增 房企忧税负上升 “十二五”期间要完成“营改增”任务，目前，还有包括房地产业、建筑业、金融业和生活服务业等几个行业未纳入试点。市场普遍预期，2015年将是营改增税制改革的收官之年。 房地产项目成本费用构成比较复杂，是营改增过程中的硬骨头。房地产业纳入营改增范围后会增加企业运营成本，将在很大程度上影响企业的收入、利润、税负、现金流。 上周商品房量价齐升 沪楼市5月10日后或降温 4月底，上海商品房市场迎来了一波显著的上涨。4月20日-4月26日，上海市商品房成交面积为46.74万平方米，环比上涨29.74%，成交均价为26585元/平方米，环比上涨8.32%；全市商品住宅成交面积为37.45万平方米，环比上涨31.70%，成交均价为28951元/平方米，环比上涨6.49%。 但是，上海的新增购买人群已不足以长期支撑楼市的旺季行情。“五一”小长假之后，新政所带来的购房需求将释放殆尽。 从中长期来看，政府依然可能推出后续政策以刺激楼市，9、10月份可能将是限购政策松动的窗口期。 五一前后或有降息 楼市可能在5月飞速升温 4月20日，央行下调人民币存款准备金率1个百分点，明显高于此前市场预计的0.5个百分点。按2月份存款规模计算，本轮降准释放的流动性规模超过1万亿元。 利好之下可以产生成本降低效应，使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本，进而加快入市节奏。同时市场各参与主体继续看好楼市，进而加速各类楼市资源流入市场，甚至推高房价。 未来将迎来较有力度的降息，降息最快或在今年五一小长假前推出，预计今年至少还会降准2次，当然，具体次数还需看实体经济的运行情况。 此外，股市赚的钱将回来并开始支持楼市。 股市火爆楼市回暖 该“卖房炒股”还是“弃股买房” 在股市持续上行且频频创下七年来新高的同时，低迷已久的楼市也在新政的助推下显现回暖迹象。今年前四个月Ａ股震荡走高，沪深股指涨幅双双超过三成。 同时，伴随楼市新政密集出台，住宅市场也呈现回暖迹象。究竟是该“卖房炒股”，还是“弃股买房”？这让不少有购房意向的股民纠结不已。 房地产作为投资品种的“暴利时代”已经结束。对以自住为目的的刚性需求或改善性需求购房者而言，过度观望可能错失出手机会。但若是以投资为目的“弃股买房”，则需充分权衡投资成本和收益空间。 异地买房需要注意什么？ 买房必备常识你一定要知道 首先，要恰当估计你的经济实力； 其次，要熟悉异地买房贷款相关政策，并最终根据自己的可承受能力选择相应价位的房屋。如贷款利率政策、公积金政策、户口迁徙、政府补贴等。 最后，要充分了解投资项目的背景。要了解清楚房子本身的合法性，是否五证齐全以及未来区域发展、一般不建议携带现金，而是通过银行转账等。 一、空置率定义 1、空置的定义 空置一词来源于西方,是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。 空置时，一方面表明房屋未得到使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或出售，只有两方面条件都满足的房屋才是空置房屋。 《现代经济词典》中,空置分房主房空置和出租房空置,它是指可以用于出售(或出租)但尚未出售(或出租)的房屋。 美国联邦统计局的指标解释中，将空置定义为：在调查时点无人居住(并非暂时无人居住)的住宅。 出现下列两种情况的住宅也视其为空置：一种是当被调查住宅单元的所有者在其他地方另有更为常住的住宅时，该套住宅视为空置； 另一种是仅在周末或一年中的某段时期偶尔使用的住宅（即第二套住宅）也视为空置。 香港差响物业估价所有关私人楼宇空置量的解释来看，空置量是报告年份内落成和在报告年份前落成而未住用的住宅及非住宅数量。 2、空置率定义 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 二、空置房种类 按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。　 房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。 房地产增量房市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。 三、商品房空置的特点 1、空置数量绝对数大，空置增速有所放缓 1999年末，商品房空置面积累计高达10171万平方米，200