国尔房地产开发有限公司营销策划部管理制度_精品.doc

目 录 第一部分 岗位职责 1 第二部分 相关制度 9 第一章 市场调研管理制度 9 第二章 营销策划管理制度 12 第三章 销售管理制度 13 第四章 广告及制作管理制度 28 第五章 物业租赁管理制度 34 第六章 营销部档案管理制度 37 第七章 其他相关制度 38 第一部分 岗位职责 【1】 营销策划部职能 市场动态分析 一、宏观市场观察与资料收集 1、市场的供应量及需求关系； 2、房价同比及环比的走势； 3、产品的改变及客户需求的变化； 4、购房者对市场大环境的认识； 5、年度项目开发的平均体量的进展及去化速度； 6、未来2、3年的城市房地产行业的发展趋势。 二、区域市场分析及个案情况 1、区域内不同档次同类型项目的分布及项目情况； 2、区域内的供求关系及大环境市场对该区域的认同度； 3、在同区域预计可供应的土地状况、产品供应和产品类型； 4、区域内平均售价及市场承受情况。 三、市场现供应产品的细节特征 1、各不同门类产品的供应情况； 2、各不同门类产品的综合特征； 3、市场项目的开发规模、产品形式及刚性指标 4、配套部分的完整程度； 5、 产品在市场的主诉求点及市场认同情况。 四、市场客层的细致研究 1、购房客群的消费习惯及定性思维； 2、购房客群的行业特点； 3、购房客群多采用的付款方式； 4、购房客群的区域来源； 5、购房客群的主要购买因素； 6、购房客群对于产品的要求及讯息传播对客群的影响程度。 五、竞争个案的企宣方式、销售通路等 1、竞争个案的主诉求点； 2、竞争个案的推广设计方案收集； 3、竞争个案的放盘量； 4、竞争个案的主力购买人群； 5、竞争个案的区域分布情况； 6、竞争个案的发布渠道及营销网点。 法律、法规、政策性引导及风向预估 一、各类经济指标等数据 具体为所在区域内不同的各类经济技术指标。包括土地用途、预售、控高、容积、建筑密度等符合当地法律法规的行政条文。 二、关于当地房地产市场实际执行办法 根据当地市场在售项目，对应政策各项刚性指标而得出的实际可操作性的项目开展办法，加快项目进程。 三、因突发性政策变化，而导致项目前期投入活部分损失的可能性判断 密切了解国家及当地政策，强烈关注项目所处区域的规划发展及政策方向，保持项目的稳定性。 四、关于国家或当地出台的政策对项目产生的潜在性利好和风险的评述 根据国家宏观调控及政策走势，对市场进行各种预判，在合理的战略发展中，规避企业及在售项目风险。 五、国家或当地的政策性倾斜的发展趋势 以国家或当地政府政策为依托，了解政府关注热点，进入政府重视的地产类型角色，对于公司战略性发展有潜在帮助。 成本与投资的计算 一、所在区域内土地的了解与对比 1、土地的价格； 2、土地的交易； 3、项目所用土地的性质； 4、土地所在区域的未来发展趋势。 二、所在区域内关于项目建设的收集与整理 1、不同区域不同建筑类型的大致建安费用； 2、园林绿化及小品、水系设置； 3、智能化设施的投入情况； 4、治污、修路及与市政管网接通。 三、新型建筑材料、设备及相关服务商推出业务的了解 1、建筑、建材市场，涵盖墙体、钢筋、水泥、墙砖、五金、洁具及推出的新型材料等； 2、智能化设备市场，空调、电梯、压力泵、供电、供水方式、采暖设施、消防系统、停车设备等 3、服务商相关的必威体育精装版业务，电信、网通、移动、有线等价格及必威体育精装版服务的内容。 四、项目启动与经济效益的分析 1、资金投入计划：地价、前期费用、基础、建安、配套、开发不可预计费用等各类资金的准备及安排。 2、资金回款，遵从市场均价原则，测算利润率。 3、计划开发周期，设立每一周期的开发目标。 承接楼盘业务及终端维护 一、宗地位置与宗地现状 宗地所处位置； 宗地的地形、地貌； 宗地的城市配套； 宗地的地块设计； 危险源、污染源、风水及周边环境的规划变更等情况； 宗地地下的管线、电缆、暗渠等情况； 宗地地面建筑物及国家保护植物等影响项目开发的重要因素； 土地的完整性，非法占用或政府、自然等因素将土地划分 宗地的可建设运作情况。地面的居民、工厂、商业占用面积等具体数据。 二、周边的社区及配套：交通、教育、商业、医疗、休闲、金融、邮政和其他社区 三、项目现状：工程进展、销售状况、项目形象及市场认知度、产品类型及配套销售通路的建设、成交及资金收入情况、价格因素、销售的整合与策划的包装 四、周边的环境：治安情况、空气指数、噪音指数、污染源问题、危险源问题、风水问题、人口密集程度与居住情况、周边的景点、项目自身的天然资源 五、城市配套 道路的现状及未来的政府的规划 通讯、采暖、供电、供水、燃气等基本生活保障，采用的使用方式 六、规划控制要点：根据当地市场进行整理（略） 七、竞争个案的体现：结合第一部分进行细节性安排。 八、目标市场的定位：结合