租赁年月日搏学争霸赛知识点.doc

2013年 北京链家经纪人“搏”学争霸赛知识点-租赁考试知识点 （政策信息截至到2013年4月28日） 考试时间：6月20日上午9：30-11：50 第一部分：普租业务 1.1普租业务相关名词解释 普通租赁： 指业主或客户委托居间方出租或承租房屋，由居间方提供居间服务，最终促成双方达成交易，居间方获得佣金的一种委托形式。 居间服务： 是指经纪人以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务，并收取报酬的过程。经纪人在中间起到见证方的作用 。 押金：押金是质押担保的一种特殊形式。即押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱移交债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿；如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回。 定金：是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。 四气：指暖气、天燃气/煤气（管道/罐装）、热水器、空调。 全齐：指具备日常生活里基本的常用设备、设施； 家电：如冰箱、电视、洗衣机等； 家具：如床、沙发、衣柜、茶几、餐桌、电视柜、椅子等。 付款方式：客户直接支付给业主，付款方式由双方协商，一般为押一付一（月付）、押一付三（季付）、押一付六（半年付）、押一付十二（年付）等。 1.2普租收费的标准与方式 普通民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣金 高档住宅收取业主相当于一个月的租金作为服务佣金 客户与业主协商支付佣金：如五五分、三七分等 1.3二手房租赁经纪业务 1.3.1公司租赁业务的流程是什么？ 房客源开发与需求理解→租赁约看与带看→租赁议价与促定→租赁签约 1.3.2租赁业务接带客户 在与业主/承租客户沟通中，哪些信息必须记录清楚？ 业主：基本联系资料、物业地址、居室、面积以及房屋内部具体设施、家具家电配套和物业情况等 承租客户：基本联系资料、需求的位置、在哪上学或工作、做什么工作、是否本人居住、几个人共住、入住时间要求、最高能够承受的价位、付款方式等 业主/承租客户关注的重点分别是什么？ 业主：①时间：出租客户通常愿意房子迅速出租，以减少空置期，提高收益②租金③安全性：业主通常对承租客户的身份和信誉有所要求 承租客户：①入住时间②租金③对房子的特殊要求 1.3.3若业主与承租客户在价格存在差距，如何让双方在租金上达成一致？ 先了解业主租金，提出经纪人专业看法，对业主在表扬房子的同时指出缺点，始终站在中间人的立场，决不让业主产生有帮承租客户谈价格的感觉，促使双方意见统一 经纪人可以从下面几方面与承租客户议价：①房源紧缺②位置与交通情况③配套设施情况④周边环境⑤居住人口素质 1.4租赁合同的相关知识 1.4.1什么是租赁合同？ 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 出租人应当履行租赁物的维修义务当事人另有约定的除外承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 承租人经出租人同意，可以将转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 承租人应当按照约定的期限支付租金承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 “买卖不破租赁” 1.4.10什么是房屋承租人的“优先购买权”？ 优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租人出卖租赁房屋应当在出卖之前的合理期限内通知承租人承租人