2011年房地产企业经营环境状况分析.doc

2011年房地产企业经营环境状况分析 摘　要：２０１１年是我国房地产开发行业的转折之年，在经济形势内忧外患的背景下我国房地产行业迎来了“史上最严厉” 的调控政策，行业环境迅速恶化，行业资金情况极其紧张，企业销售业绩出现明显分化，土地储备策略趋于谨慎，企业战略转型步伐加速。 关键词：调控　转型　过冬 ２０１１年，世界政治局势动荡不安，欧债危机深度爆发，欧美经济陷入泥潭；国内经济增速逐季回落，存在硬着陆风险，与此同时物价上涨压力依然存在，宏观调控面临两难。在内忧外患的背景下，我国房地产行业迎来了“史上最严厉”的调控政策，以“保民生，促房价回归”、“调结构，促行业健康”、“挤泡沫，稳宏观经济”为主要目的的市场管理政策、土地政策、税收政策、保障房政策及货币政策多管齐下，房地产市场一举打破了“屡调屡涨” 的怪圈，全国房价停涨现象增多，投机现象得到有效抑制。 最严厉的调控政策造就了最恶劣的市场环境，房地产企业业绩出现明显的分化，行业生存状况不容乐观。行业环境的恶化迫使部分企业谋求转型或加快转型步伐，商业地产、旅游地产、产业地产甚至能源矿产成为业内新兴投资热点，部分房企为求顺利过冬，甚至“断臂求生”。“逆境求生” 成为２０１１年房地产行业的关键词。 一　行业外部环境：恶化 （一）经济增长降速，通货膨胀高企，宏观调控两难 国际形势方面，２０１１年欧洲主权债务危机愈演愈烈，美国实体经济复苏缓慢，加上美国主权信用评级下调及中东政治形势持续动荡对全球经济和金融市场产生负面影响，全球经济面临二次探底风险。欧美日等发达经济体为维持经济刺激措施全年保持低息环境，但全球经济走势不明使得资金避险情绪加重，热钱纷纷回流美元，我国输入性通胀压力有所缓解，但与此同时也带来了外需不振的并发症，净出口增速明显放缓，外向型企业举步维艰。 国内形势方面，２０１１年上半年货币政策连续收紧，流动性过剩局面迅速扭转，资产价格下降预期加速形成，宏观经济确立下行基调。股市持续低迷，财富效应减弱抑制国内消费增长；高铁降速、楼市调控等措施使得建材、机械等支柱产业产能过剩，投资减少，全年流动性趋紧与房地产调控效果叠加造成投资增速回落。“三驾马车” 集体降速，全年宏观经济先扬后抑，稳中趋缓（见图１）。 内外利空叠加造就了２０１１年下半年ＧＤＰ、ＣＰＩ双降的局面。四季度ＧＤＰ同比增速8.9％，创下近９个季度以来最低点；ＣＰＩ在２０１１年７月份见顶之后逐步下跌，１０月开始超预期下跌，１２月份ＣＰＩ为4.1％，连续两个月低于恶性通胀５％的警戒线，但仍处于高位（见图２）。 纵观２０１１年全年，一方面，经济增速下降，面临硬着陆风险；另一方面，通货膨胀高企，货币政策难以放松；宏观调控面临两难困境，积极的财政政策和紧缩的货币政策成为无奈之选。在这样的经济条件及“十八大” 即将召开的政治环境下，对于房地产的定向调控由于其民生属性而必然予以严厉执行，其主要目的有以下三个。 （１）保民生，促回归：房价过高，涨幅过快，已脱离老百姓的承受能力，房价问题已上升到“民生”的政治高度，促使住宅回归居住本质。 （２）调结构，促健康：房地产过热不利于经济结构调整，房地产行业投资、投机比例过高，影响了行业基础健康发展，与“调结构”的宏观政策基调不符。 （３）挤泡沫，稳经济：房地产泡沫持续膨胀，任由其自由破灭将对社会、经济产生毁灭性的影响，需要未雨绸缪。 （二）调控政策密集出台，房地产市场迅速降温 始于２０１０年的此轮房地产市场调控在２０１１年逐渐加码、细化，以限购、限贷的行政性市场管制政策为核心，结合税收、土地、信贷等多项经济政策，从抑制需求与增加供给同时入手，造就了近十年最为严厉的政策环境。 我们对２０１１年政府部门出台的房地产相关政策进行了统计，将其分为针对市场交易行为的市场管理政策、针对土地市场的土地政策、税收政策、货币政策及保障房政策等五大类。２０１１年，政府部门累计出台了６７项房地产相关政策，尤其是下半年，相关政策密集出台，促使房地产市场加速进入冰冻期（见图３）。 在极其严峻的政策环境下，全国房地产市场大势开始转向，房地产投资增速、商品房销售面积增速、土地成交量价等多项核心指标均出现下滑，各项年度指标虽仍为正值，但从趋势数据来看，市场整体供求结构已出现逆转。 房地产投资与销售同比增幅均有较大幅度回落。２０１１年，全国完成房地产开发投资６１７４０亿元，同比增长２７.９％，增速回落５.３个百分点；全国商品房销售面积１０.９９亿平方米，同比增长４.９％，增速回落５.７个百分点；商品房销售额５９１１９亿元，同比增长１２.１％，增速回落６.８个百分点。 新建商品住宅价格下调趋势明显。２０１１年三季度后，诸项政策作用效果开始显现并相互叠加，全国房地产市场出现大范围、实质性降温。７月份起，７０个大中城市新建商品住宅价格环比停涨阵