购物中心筹备期商管公司财务管理的18个风险点_精品.doc

购物中心筹备期商管公司财务管理的18个风险点 洛阳购物中心计划在2012年开业。集团审计部依据以前审计工作经验和收集的其他公司资料，从审计角度分析商管公司筹备期间财务管理的风险点，建议营运期做好以下财务管理准备，保证购物中心顺利运营。 1、 高度重视预算编制工作，为开业后进行成本控制、节能工作打好基础。 ? 分析：全面预算管理是以数量和金额的形式来反映和指导公司未来一定时期 的活动，适合酒店、写字楼租赁、商场、物业管理费等工作按流程执行，费用支出相对固定的行业， ? 风险点1：费用控制不住，对应事项没有做完；或则预算没有突破，但对应 事项没有做完。业务部门预算简单，不完整，没有具体明细项目，也没有按月编制，财务部门过程中无法控制。 ? 风险点2：首次编制预算，物业管理费预算水分大。例如，机电设备处于维 保期，应该没有维保费开支。绿化处于施工单位养护期，相应不存在养护费。保安、保洁员工实际人数是否和预算一致。 ? 审计建议1：预算编制细化。以修理费为例，要统计购物中心现有多少不同 规格的灯管，估计每年要更换多少根不同规格的灯管。以清洁用品为例，一年需要多少数量的垃圾袋。石材地面保养使用的晶化粉数量估算：要统计需要晶化保养的面积，不同区域的保养频率。中央空调水电费：根据空调制冷时间、是否变频空调、分机组、水泵、水塔、末端设备等分别计算后汇总，不能笼统估计，这也是为下步制定节能措施打好基础。 ? 审计建议2：财务人员除做好本职工作外，还要学习物业管理知识和商业管 理知识，才能对财务报表进行科学分析，做好成本控制工作。 2、 制定并完善各项财务管理与财务控制流程。 1 ? 收费控制流程，包括：物业费、租金、停车场收费、增值服务收费等。 ? 财产管理制度，包括：办公用品、低值易耗品、固定资产、劳保用品、工程 用工具、保安用品。 ? 支出管理制度。可以参照集团规定进行完善。 ? 审计建议：重点放在收费控制流程与财产管理制度的梳理上。制定出工作流 程与制度后，在筹备期便通过培训等方法贯彻到各部门，按营运期的需求严格执行。 3、 能源费：包括水、电、煤气、空调费、取暖费、水电损。 ? 风险点：在工程部与项目公司、工程部与主力店进行工作对接时，财务部门 要求工程部明确能源费的分区、计量、收费等，做出符合财务管理需求的规划。在实际操作中，水、煤气能分户计量的区域比较明确，容易实现准确的计量与收费。重点关注的是公摊电费与空调费、取暖费，各职能区域、店与店之间容易区域重叠，为开业后准确计量与收费造成障碍。 ? 审计建议1：明确公共区域与非公共区域能源费计量。明确商铺与商铺之间 的能源费计量。明确公摊的计算与分摊方法。 ? 审计部建议2：明确能源费的缴费方式。在采用IC卡预收费、抄表收费等方 式中提出明确财务意见。对于IC预收款方式，要充分考虑到大客户的能源需求量及各种紧急情况财务收款方式；而对于抄表收费方式，要充分考虑商管公司代垫资金量及应收款项的风险控制。 4、 装修及收费。包括开业初装及开业后二次重新装修。 ? 风险点：在工程部等业务部门制定装修手册的同时，财务部门应主动参与， 对装修手册中涉及财务管理的模块提出规范化管理建议，并纳入装修管理制度或装修手册。 ? 审计部建议1：明确装修进场需缴纳各项费用：装修期能源费计量方法与缴 纳方式；装修管理费的标准及缴纳时间、方式；装修押金的标准及缴纳时间、方式；装修出入证及其工本费的标准及缴纳时间、方式；垃圾清运费的标准及缴纳时间、方式；商户违纪罚款的标准及缴纳时间、方式。 ? 审计部建议2：明确装修各项收费流程，保证各项费用应收尽收。此项工作 控制关键点为装修许可证的发放流程控制。在与各业务部门工作对接之时，财务部门对装修许可证的发放提出明确的财务管理意见，需财务收费复核后方可发放。对于装修费用的收取，财务部门需仔细阅读主力店合同条款，主 2 力店由于是招商中心直接与商家业务对接，对于装修收费可能会有差别性的合同条款。 ? 审计部建议3：装修押金退还及控制流程。明确验收流程与相关表格的传递， 明确退还审批流程，明确扣款审批。 5、 租金及物业管理费。租金和物业管理费是商管公司最主要的收入来源。 ? 风险点：免租期是否收取物业管理费。恶意客户在免租期过后退租，商管公 司租金受到损失，合同中违约条款只能弥补商管公司还要重新招商承担商铺闲置损失。 ? 审计部建议1：免租期是否收取物业管理费需要明确。 ? 审计部建议2：在违约责任中约定：如承租方在合同履行期间根本违约，承 租方应向出租方支付免租期内的房租！或者可以约定一个比例，比如如承租方根本违约，承租方应该根据未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期内的租金！ ? 必须在筹备期规划好收费相关事宜：物业费标准、物业收费面积、