2014年四季度房地产行业策略报告.pptx

银十显著回暖，15年下半年供需料将逆转目录PART 1政策利好PART 2需求调整PART 3企业动向PART 4重点城市观察PART 1政策利好宏观形势-经济持续低迷2014年1-9月，经济持续低迷，10月份之后仍面临相当大的下行风险，全年GDP恐难达标8月份铁路货运量和发电量同比增速双双为负，发电量增速创下5个月以来新低，中长期贷款增长有所增加，市场预期逐步偏向悲观中国9月汇丰制造业PMI继续下行，远不及市场预期图：中长期贷款较之上月增减额度（亿元）图：2012年1月-2014年9月PMI走势图：2010年-2014年铁路货运量和发电量同比增速（%）数据来源：ifind，亿翰整理宏观形势-融资成本下行从利率方面来看，融资成本在温和下行：目前，6个月期限票据直贴利率维持稳定，全月平均水平略低于8月，一定程度上降低企业贴现成本整体银行间同业拆借利率有所下降，同时，实体经济融资成本仍在温和下行图：9月份票据直贴利率较为稳定图：9月银行同业拆借利率有所下降6个月期限票据直贴利率银行间同业拆借利率数据来源：ifind，亿翰整理数据来源：ifind，亿翰整理宏观形势-政府调控以“定向宽松”为主调宏观调控：很明显，本届政府力推改革，经济方面调结构，中国经济向“新常态”过渡。目前刺激计划以“定向宽松”为主，重点减轻企业融资成本定向宽松：有的放矢，涉及投资、财税、金融等方面投资方面财税方面今年铁路固定资产投资计划，总额达8000亿元以上。今年1至8月，全国铁路已完成投资4050亿元，比上年同期增长近20%。今年全国城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上，其中各类棚户区改造470万套以上。截至8月底，已开工650万套，基本建成400万套，完成投资9500亿元。2014夏季达沃斯论坛上李克强透露今年后四个月，将重点推动三大改革，其中“深化财税改革、推进预算管理制度改革”，被放在了首要位置9月17日国务院常务会议提出，在现行对月销售额不超过2万元的小微企业、个体工商户和其他个人暂免征收增值税、营业税的基础上，从今年10月1日至2015年底，将月销售额2-3万元的也纳入暂免征税范围。七月八月九月今年以来，国开行新发放贷款平均执行利率低于全国平均水平近100个BP央行首次下调14天期正回购中标利率，下调幅度为20个基点，为3.5%。也创下自2011年11月以来的最低利率水平传闻央行向五大行投放SLF：规模5000亿元，期限3个月，利率仅3.7%，远低于9月18日同期限Shibor4.6%的利率水平金融方面降低资金成本下调正回购利率SLF的低水平利率宏观政策目前的“托市“以政府层面限购、限贷调整为主，9月30日央行开始着手市场干预，但实际效果仍需后期观察8月7月9月10月930政策限购调整7月以来，多个城市或全面取消或部分调整，或明文或暗地松绑，陆续松绑“限购”目前仅剩5个城市未松绑（北京、上海、广州、深圳、三亚）限贷调整9.30后截止10月10日，仅有建行、中行出台相应执行细则细则指出，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定7折利率难以达到，至少应为85折政策效果有待地方银行实际操作后观察限贷调整9.30前央行930政策出台之前，央行建议商业银行继续支持普通自住需求的信贷四川出台财政补贴银行措施，引导银行保障低息房贷绍兴二套房首付比例降低，且认房不认贷宏观政策-限购放开地方政府限购松绑力度持续加大，但一线城市市场取消限购顾虑多，预计年内北上广深限购政策仍将继续城市时间主要内容备注三亚9月30日全面放开房地产协会秘书长透露珠海9月27日限购松绑明文发布南京9月21日全面放开明文发布大连9月9日全面放开明文发布西宁9月6日全面放开明文发布青岛9月1日全面放开明文发布8月1日分区域、分面积段放开限购明文发布贵阳8月29日全面取消限购明文发布杭州8月29日取消主城区140平米以下首套房及二手房限购，全面放开明文发布7月28日主城区140平米以上取消限购，余杭、萧山全面取消官微宣布西安8月29日全面取消首套房及二手房限购明文发布7月26日60平米以下取消限购官微宣布宁波8月29日取消核心区90平方米以下的商品住房限购，全面放开官微宣布7月30日核心区90平及以上取消限购，其余地区全部放开官微宣布海口8月27日购60平新房可落户2人明文发布7月23日取消限购明文发布5月30日购120平以上可落户明文发布宁夏回族自治区8月26日发布“新九条”，取消限购明文发布台州8月19日全面放开明文发布哈尔滨8月16日全面放开明文发布南昌8月15日全面取消限购明文发布7月16日主城区之外全面取消限购楼盘销售推送信息昆明8月11日全面放开明文发布6月16日一手房限购取消，但购买二手房依然处于限购范围政府否认厦