2014年房地产行业总结与展望之行业篇行业迎拐点白银时代大幕开启.pdf

       行业迎“拐点”，“白银时代”大幕开启  2014年，全球经济缓慢复苏，不同国家之间的经济增长分化明显，中国经济也一改“高 增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全 球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，尤其是作为国民 经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。一时间 在经济迎来“新常态”背景下，房地产行业发展“拐点”已经到来，未来行业进入“白银时 代”成为普遍共识。 2014年回顾  一、主要指标维持低位，经济下行背景下房地产行业获益良多  2014年，虽然中国经济基本面没有发生大幅改变，但在经济增速换挡期、结构调整阵 痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加”背景下，今年经济增速下行风险加大，稳增长压 力巨大。前三个季度GDP同比增速分别放缓至7.3%、7.5%和7.3%，仅次于2009年一季 度全球经济危机的低点。与此同时，固定资产投资同比增速由年初的17.7%下降至11月的 15.8，房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%，并有继续下滑趋势。CPI、PPI 等指标增速屡创新低，显示出国内外需求低迷，通胀率持续走低并面临通缩风险，投资、出 口、消费等方面都说明经济增长动力不足，整体经济下行风险都进一步显现。 在这种情况下，中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳增长”措施，一方面是基建 投资的增加，尤其是在高铁、核电的投资大幅加大，一定程度上弥补了房地产开发投资下行 对整体经济的冲击。另一方面，通过“定向降准”、“央五条”等鼓励金融机构继续支持居民 购房需求，并于三季度末出台“9.30”房贷政策，松绑实行三年的“限贷”政策直接推动了 房地产业快速筑底回稳，随之2年来首次不对称降息又带来资金面宽松，也使房地产行业 受益匪浅。一系列稳增长政策激励下，房地产开发投资增速下滑趋缓，新开面积降幅走势整 体回稳态势，政府在稳经济增长的同时也促使房地产行业加速回暖并走出调整期。       图: 2012年1季度-2014年3季度GDP同比、环比增速   10 8 8.1 7.3 6 4 2 0 环比增速（%） 同比增速（%）   数据来源：国家统计局  二、开发投资增速持续回落，新开工面积降幅扩大  2014年前11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速较去 年回落了8个百分点，其中，住宅投资58676亿元，占房地产开发投资的比重为67.8%， 增速10.5%，较去年同期回落了7个百分点。从房地产投资额同比增幅走势看，累计投资 同比增幅已经连续十月回落，前11月增幅再创五年来的新低。全年行业处在调整态势，市 场波动较大，当前市场依旧以去高企库存为主，加之企业年底回笼资金，增幅有所放缓。 图: 2014年全国房地产开发投资额走势  25% 20% 15% 10% 5% 0% 单月同比增速 累计同比增速   数据来源