茂业百货华强店整体策划思路_精品.doc

深圳东方时代广场项目[案例分析]目录第一部分：项目基本概况 第二部分：市场调查分析第三部分：项目整体定位第四部分：购物中心营销策划第五部分：酒店式商务公寓营销策划 第六部分：实际经营状况反馈第七部分：NEW MALL简介第一部分项目基本概况 二期全景????东方时代广场 占地13000平方米;建筑容积率7.5;第一期总建筑面积66851平方米.（其中商业营业面积4万平方米）第二期商业营业面积4万多平方米，总营业面积8万平方米的购物中心。东方时代广场购物中心市场调查与总体策划任务表华强北店（内部称呼）时间：2002年10月—2003年5月总体策划，含总体发展战略项目负责人经营计划，含招商计划、商业发展计划杨宝民（营销副总）市场定位、市场特征研究及竞争战略研究市场部参与人员促销对策及促销管理打造茂业百货最前沿shopping mall购物中心赖格圆，宋恒明，王妍同时调集茂业百货东门店导购参与招商策划（含招商手册）茂业百货8大采购总监参与，并重点提出修改意见??公司总部：广东深圳主要行业：房地产、零售 行业地位：深圳最大的地产开发商之一，深圳百货业大王。 商业策略：积极参与城市商业中心改造和运营。 　　茂业集团1995年创建，是深圳最早参与城市运营的地产商。在深圳两大商业中心“老东门”和“华强北” 的改造和经营中，茂业集团兴建了“茂业商厦”等六个大型项目，开发总面积达45万平方米，加上其它地产项目上，茂业集团在深圳的房地产开发量已超过150万平方米。其“茂业城”、“城市花园”等高档住宅项目名噪一方，而刚刚建成的“世界金融中心”，更成为深圳新的地标。百货零售业“大鳄”，旗下6家“茂业百货”，年营业额超过15亿元，在全国零售企业中排名第36位。今年正积极筹备将“茂业百货”在香港和内地两地同时上市。 第二部分市场调查分析 商圈形成1988年，深圳市政府决定改造华强北。1990年中航集团借助政府改造华强北之势，以天虹商场为切入点，率先发展商业地产。掀起第一次商业浪潮。其后万佳百货等众多商家纷纷进驻，华强北商圈的繁荣从此拉开了帷幕。 华强北商圈业态组成餐饮业态 电器连锁业态 超市业态 购物中心业态 手机连锁业态IT卖场业态 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????业态特点 （１）华强北电子与电脑市场占据统治地位。（IT卖场） 由于深圳电脑与电子硬件制造业的优势地位，深圳电脑与电子产品在国内外市场保持强劲竞争力。以赛格电子市场为龙头，形成一批专业得电脑与电子市场，覆盖珠三角，辐射全国。 （２）专业服装、电器市场与超市繁荣了华强北。 以万佳百货华强北店和女人世界、顺电家居广场进驻开业为标志，华强北打破电子市场单一业态。 （３）摩尔与大型百货店成为后起之秀。 C-MALL铜锣湾百货开业，突出了华强北商业气氛。茂业百货进驻改变了华强北商业竞争格局，大型百货店成为重要业态。 （４） 餐饮发展迅速，休闲娱乐业发展缓慢。 以华强路金融、餐饮一条街为标志，餐饮业发展迅速。深圳书城进驻华强北形成气候，由于营业面积较大，华强北读者群素质超过东门，深圳书城在华强北得到良好发展。由于娱乐业缺乏创新，在华强北发展缓慢，因此大型创新娱乐休闲项目的引进对于华强北未来发展十分重要。消费者分析 1)．客流量 客流量既是商店经营的前提，又是经营的结果。客流量的地理分布状况直接影响着调查商场的经营状况。华强北的客流量的地理分布主要指华强北路南口、北口、公共汽车站及振华路、振兴路与华强北路的入口处。据测试，以上几个主要地点的日平均客流量大约为28万人次。 2)．消费者构成 每个商圈的顾客构成各不相同，不同顾客群又存在不同的消费习性，为了对华强北商圈的顾客构成及其消费习性有个初步的了解，我们进行了街访式问卷调查，结果显示顾客构成方面有以下特点：1、工薪白领为主（占49%）；2、中青年、高学历特征明显；3、单身一族比例最大（占31.5%）；4、顾客主要来自二级商圈(占52.1%)。 3)．消费者习性 在顾客消费习性方面，我们发现：1、来华强北购物的顾客主要是福田区居民，收入较高；顾客来华强北步行街以购物为主，商品质量始终是顾客关心的首要因素；2、外在环境因素是吸引顾客来华强北购物的主要原因；3、大型百货商场仍为顾客购物的主要场所。 市场调查结论华强北商圈特点： 1、老商圈成员不断升级扩容 。2、新成员的抢滩入驻经营方面，呈现