8月17-18+杭州《房地产开发中的物权法及客户纠纷的法律对策》分析.pdf

房地产标杆讲坛： 房地产开发中的物权法 及客户纠纷的法律对策 目录 一、房地产经营与物权法 二、物业管理中的物权法 三、常见商品房纠纷与法律对策 四、商品房客户投诉的规律与法律对策 2 一、房地产经营与物权法 3 主要内容 一、物权法的精髓：定分止争，物尽其用 二、所有权是物权的核心 三、不动产的原始产权源于制造 四、所有权的特殊形式——建筑物区分所有权 五、专有部分的要件与内容 六、房地产登记与专有部分 七、共有部分的三个来源：法定共有、约定共有、天然共有 八、车位、露台、花园的所有权 九、配套设施的三种类型：市政配套、基础配套、商业配套 十、政府能否取得企业开发的不动产，或者界定不动产的所有权？ 十一、地方性法规、政府规章、红头文件能否成为所有权的依据？ 4 一、物权法的精髓：定分止争，物尽其用- 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属， 发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 —— 《物权法》第一条 “定分止争，物尽其用”，这八个字是我们理解物权法的纲领，也是学习建 筑物区分所有权的关键。 商鞅：今一兔走，百人逐之，非一兔足为百人分也，分未定。积兔满市，行 者不顾，非不欲兔也，分已定也。故，治天下及国，在乎定分而已。 5 二、所有权是物权的核心  人类须利用物质以谋生活，物质有限，为定分止争，促进对物有效率的使 用，并使个人得享有自主形成其生活的自由空间，乃有制定物权法，规范 物权制度的必要。 ——王泽鉴 《民法物权 通则 ·所有权》  宪法第15条关于人民财产权应予保障之规定，旨在个人依财产之存续状态 行使其自由使用、收益及处分之权能，并免于遭受公权力或第三人之损害 ，俾能实现个人自由、发展人格及维护尊严。 ——台湾大法官释字第400号解释  所有权是一种根本性的基本权。与个人自由的保障具有内在关联性。 ——德国联邦法院判决 6 所有权在物权中的地位 7 7 三、不动产的原始产权源于制造 物权法 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事 实行为成就时发生效力。 第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施 的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 运用这个规则分析： 1）一个房地产开发项目的所有权是如何变化的？ 2）区分所有的业主是何时产生的？ 3）谁是原始所有人？ 4）未转让的产权属于谁？ 8 四、所有权的特殊形式——建筑物区分所有权  随着社会需要与建筑技术的发展，大体量的民用建筑出现，“一物一权”已经不能适 合现实需要，区分所有应运而生。  台湾 《公寓大厦管理条例》： “区分所有，指数人区分一建筑物而各有其专有部分， 并就其共用部分按其应有部分有所有权。”