09注会 第八章土地增值税法 ppt.ppt

8.1 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例题】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。 A.学校 B.税务机关 C.外籍个人 D.国有企业 【答案】ABCD 第八章 土地增值税法 第八章 土地增值税法 8.1 纳税义务人 8.2 征税范围 一、征税范围 1、转让国有土地使用权 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 二、征税范围的界定标准 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 第八章 土地增值税法 8.2 征税范围 * 三、具体情况的判定 1、出售国有土地使用权及地上建筑物，包括三种情况 出售国有土地使用权 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售 存量房地产买卖 税务处理：征税 2、以继承、赠与方式转让房地产 税务处理：继承不征税（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；非公益性赠予征税。 3、房地产的出租 税务处理：不征（无权属转移） 第八章 土地增值税法 8.2 征税范围 * 4、房地产的抵押 税务处理：抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5、房地产的交换 税务处理：单位之间换房，征；个人之间互换自有住房不征。 6、以房地产进行投资、联营 税务处理：房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。 7、合作建房 税务处理：建成后自用，不征；建成后转让，征。 8、企业兼并转让房地产 税务处理：暂免征税。 第八章 土地增值税法 8.2 征税范围 * 9、房地产的代建房行为 税务处理：不征（无权属转移）。 10、房地产的重新评估 税务处理：不征（无收入）。 【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（　）。 A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的 【答案】ABC 第八章 土地增值税法 8.2 征税范围 * 第八章 土地增值税法 8.3 税率 8.3 税率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下： 项目 级次 增值额占扣除项目金额比例 税率（%） 速算扣除系数 % 1 50%以下（含50%） 30 0 2 超过50%～100% （含100%） 40 5 3 超过100%～200% （含200%） 50 15 4 200%以上 60 35 * 【例题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】A 【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。 第八章 土地增值税法 8.3 税率 * 8.4 应税收入与扣除项目的确定 一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。包括了货币收入、实物收入和其他收入。 二、扣除项目的确定 （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1、取得土地使用权所支付的金额，包括： （1） 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2） 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 第八章 土地增值税法 8.4 应税收入与扣除项目的确定 * 2、房地产开发成本 　　 3、房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 （1） 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 （2） 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 第八章 土地增值税法 8.4 应税收入与扣除项目的确定 * 4、与转让房地产有关的税金：营业税、城建税、印花税、教育费附加 房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。 5、财政部规定的其它扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20% 第八章 土地增值税法 8.4 应税收入