2012年咸阳兴平综合项目整体战略与定位报告（71页）.ppt

项目整体发展战略 项目整体定位 核心问题解析 项目规划核心点 市场研究分析 项目商业营销 * 当今成功的商业地产项目都是相似的，即有竞争优势的产品力和目标对应的形象力并运用符合时代要求的营销力。 营 销 策 略 * 思路一： 创兴平首个“都市化生活广场 思路二： 创首个大型“步行街铺” 生活体验广场 思路三： 创首个品牌“名店城” 与“新商业中心” 思路四： 商业管理公司制定招商政策 思路五： 招商提前介入，招商工作先期进行，销售与招商安派不同公司的人员跟进 思路六： 举办“财富论坛暨项目推介会” 思路七： 引入主力商户进驻，迅速提高知名度 营 销 策 略——事件营销 * 营 销 策 略——媒介组合 互联网 制作自己的网站 区域户外广告 杂志 媒体组合 区域性电视台 地方电视台 区域报纸 区域电台 * 总结 1、提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物业管理。通过构建品牌发展战略体系和品牌推广体系将逐步实现品牌形象的“六个第一”，即区域形象第一、经营理念第一、文化底蕴第一、受众认知第一、客户忠诚第一、同行实力第一。 2、借用城中新兴地标的吸引力以及兴平中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的兴平特色休闲购物中心，能够持续经营，成为新兴平社会生活的活动中心。 3、同业差异、异业互补、适宜业态、特色经营 4、通过项目运作要实现五出：出人才、出团队、出品牌、出渠道、出思想。通过商业广场树立隆发集团品牌的价值延伸，实现企业可持续发展战略目标。 * 回顾、问题、建议 1、业态组合 主力店和主力店的比重比较大，百货、电影城、超市、卡拉OK、 电子游戏等等，餐饮类的比重也比较大。逐渐增加500平米-800平米的次主力店，在这些主力店 当中，零售比重要50%以下，这就是业态的 合理搭配，电影、唱歌、餐厅，尤其是餐饮业给付的租金比较低，文化、体育、健身，像游泳等这些都是租金比较低的，要不要放 呢？答案是要，放的比较多的非零售比重，特 别是现在强调文化、娱乐、餐饮，为什么我们招低租金的进来？因为可以提供丰富的业态选择，可以在开业的初期积聚人气，这些业态只要一旦稳定以 后，租金提升的空间、租金成长性的空间还是比较大。 业态 占比 超市 15-18% 集合精品百货店 20% 各式餐饮 25.4-28.4% 休闲 、娱乐 17% 教育、服务、银行、保险、 9.6% 酒店 10% 合计 100% * 2、百货业态的困难以及招商思路 实际上，虽然市场表现的很有潜力，但我们不能盲目乐观，尤其是对总经销商户来说。以华润万家和民生家乐为例，百货的招商和商户的进驻有很大的难度，原因如下： 1）省级代理现阶段不愿意下到三级县市 2）市级经销商只愿意在区域内发展 3）当地有实力的商户不多，只能代理个别品牌，而且多以专卖店为主 4）当地经销经营的品牌档次有限，加之经营商理念与思路没有跟上（资金回收、合作方式、管理方式的适应等），短时间内难以改变 5）大的经济环境疲软决定了现阶段是很艰难的 6）我公司的现有商业项目内的百货不能够给予兴平项目足够的支持 思路：积极联系百货卖场，以优惠的条件促成与他们的合作，借助他们的企业资源、货源、品牌以及营销策略来吸引新的商户进入、培养市场，既借鸡生蛋，放水养鱼。 * 3、饮食业的思考 相比较百货，兴平人民似乎对饮食兴趣更大些，市内的饮食摊点和饭馆的生意相对来说还是不错的，尤其是装修较好、卫生条件较好、知名度相对高一些的餐饮更能引起他们的关注。如：小肥羊、干锅居、中国餐馆为例，只要是进餐时间，尤其是晚间，客人是熙熙攘攘，而这些现象都集中在城西区，城中中心地段还没有提供相对较好的进餐环境和餐馆，这就为项目的餐饮招商提供了机遇，借此机会可以将餐饮做大、做强 4、项目周边大卖场面积、销售 客都超市 3400㎡ 日均銷售8-10萬元 民生家乐（南十字） 1700㎡ 日均销售4万元左右 民生家乐（秦岭） 2600㎡ 日均销售6-8万元 华润万家 8000㎡ 日均销售13万元左右 家美佳超市（县门街西路） 3000㎡ 日均销售6-7万元 家美佳超市（槐里东路） 6000㎡ 日均销售3-4万元，节假日略多 乐家超市（南关西路） 1800㎡ 日均销售2.5-4万元 * 5、项目应具备的条件 1）停车场 现代购物场所必备的物业条件，分地上、地下两部分，能提供不少于400个车位，只有这样，才能吸引优质客户、体现现代商业项目的价值 2）楼前广场 这也是必备的物业条件之一，广场是消费者或者周边居民日常休憩、休闲、放松、嬉戏的聚集地，是人流最集中所在，能充分的吸引、聚集潜在的客源 3）