2012年上半年中原地产（东莞）豪宅市场研究报告-中原地产必威体育精装版数据，从供应、成交、库存等方面系统分析了东莞上半年豪宅洋房和别墅的整体情况，并结合经济、资金和政策等方面对后市进行发展预判。实为市场调研、前期拓展必备资料.doc

 目录 一、豪宅市场总体分析 3 二、豪宅洋房 5 1、豪宅洋房市场总体分析 5 2、豪宅洋房供应分析 6 3、豪宅洋房成交分析 8 4、豪宅洋房库存分析 14 三、别墅 16 1、别墅市场总体分析 16 2、别墅供应分析 17 3、别墅成交分析 22 4、别墅库存分析 38 四、后市展望 40 经济面 40 资金面 42 政策面 42 数据统计时间范围： 1、统计时间：2012年1月1日—6月30日。 2、统计来源：数据来源于东莞市房产管理局公众信息网。 3、统计口径：本报告修正合拼户型，包括合拼洋房和合拼别墅。 一、豪宅市场总体分析 2012年上半年东莞豪宅市场总体供需情况： 据东莞中原研究部监测数据显示，2012年上半年东莞豪宅供应面积39.64万㎡，合计1306套，按面积环比下降47.95%，同比下降32.20%。成交面积41.95万㎡，合计1561套，按面积环比下降15.71%，同比下降26.92%。成交金额为60.66亿元，环比下降13.19%，同比下降28.28%。成交金额占上半年东莞住宅成交总金额的31.66%，环比下降2.62个百分点，同比下降4.86个百分点。成交均价为14471元/㎡，环比上升3.06%，同比下降1.80%。 受宏观经济下行的影响，上半年东莞豪宅供需双双下滑。 据东莞中原研究部监测数据显示，2012年上半年东莞豪宅供应面积39.64万㎡，环比下降47.95%，同比下降32.20%。成交面积41.95万㎡，环比下降15.71%，同比下降26.92%。 2012年上半年东莞豪宅市场无论是供应量还是成交量，环比、同比均有较大跌幅，究其原因，第一，自去年四季度以来，中国宏观经济趋于下行，至今年6月份仍未见底。而东莞经济形势更是不容乐观，一季度GDP仅增长1.3%，增速全省垫底。宏观经济的下行对豪宅市场打击面较大，一些私营企业主需将更多资金投入到实业当中从而减少了对豪宅产品的需求，因而造成豪宅成交出现较大下滑。 第二，自去年四季度以来全国楼市遇冷，东莞楼市成交也大幅回落，楼市大环境的萧条也导致豪宅销售速度大幅放缓。受此影响，开发商楼市预期降低，推盘信心不足，直接导致上半年豪宅供应也出现大幅放缓。 第三，自去年四季度以来，全国通胀水平逐渐回落，至今年6月份更是跌至2.2%。通胀水平的大幅回落，也使得豪宅产品抗通胀的优势不复存在，因而豪宅需求也逐渐减少。通胀水平的逐步回落也是导致豪宅成交下滑的一个重要原因。 从豪宅成交均价来看，上半年成交均价为14471元/㎡，环比上升3.06%，同比下降1.80%。自2010年以来东莞豪宅成交均价较为稳定，大体在14000-15000元/㎡区间波动。 随着大市的回暖，3月份过后东莞豪宅成交逐渐回升。 从2012年以来东莞豪宅供需月度走势来看，自3月份开始，豪宅供应、成交都出现明显的回升势头。这主要是因为3月份以来，随着大市的回暖，开发商推盘信心增加，豪宅新增供应逐渐增加，有效地促进了豪宅需求的回升。而随着大市的回暖，自去年下半年以来被压抑的豪宅需求也逐渐得到释放。另外，5月底国务院常务会议的召开，随着中央部署新一轮刺激经济措施，稳增长被放在更加重要的位置，央行先后两次降息，楼市利好消息不断，楼市预期得到大幅提高，客观上对豪宅市场也起到促进作用，因而6月淡季不淡，豪宅成交环比5月反而出现较大幅度上涨。 刚需主导地位突出，上半年豪宅成交比重总体呈逐月回落态势。 从东莞豪宅成交面积和成交金额占比月度走势来看，2012年以来豪宅成交面积和金额所占比重呈逐渐下降态势。至6月份，豪宅成交面积所占比重为16.07%，金额比重为26.10%，这一比重在过去的30个月当中并不突出。究其原因，一方面，2012年政策面扶持首次置业需求，对刚需客户利好较大，因此2012年上半年开发商推刚需楼盘较多，而成交客户当中也以刚需客为主，上半年刚性需求成为东莞楼市主旋律。另一方面，由于宏观经济下行以及通胀水平不断下降等原因，上半年豪宅成交环比、同比均有较大跌幅。此消彼长，在以刚性需求为主导的上半年，东莞豪宅成交面积、金额占比双双下滑也在情理当中。 二、豪宅洋房 1、豪宅洋房市场总体分析 2012年上半年东莞豪宅洋房总体供需情况： 据东莞中原研究部监测数据显示，2012年上半年东莞豪宅洋房供应面积12.28万㎡，合计569套，按面积环比下降74.49%，同比下降40.42%。成交面积17.25万㎡，合计843套，按面积环比下降28.60%，同比下降25.61%。成交金额为19.44亿元，环比下降36.20%，同比下降37.35%。成交均价为11273元/㎡，环比下降10.62%，同比下降15.76%。 附：2010年以来东莞豪宅洋房供需月度走势图。 2、豪宅洋房供应分析 上半年豪宅洋房新增供应大幅下滑