2016年6月3日蚌埠冷链专业市场研究报告.doc

2014年6月3日蚌埠冷链专业市场研究报告 2.0 蚌埠冷链市场研究 2.1 全国冷链市场情况 2.2 安徽冷链市场情况 2.3 蚌埠冷链市场情况 2.4 蚌埠冷链市场经营案例 2.5 蚌埠冷链市场业态分析 2.6 商户访谈研究 2.7 项目市场条件总结 3.0 本体分析 3.1 项目区域 3.2 项目交通 3.3 项目配套 3.4 项目四至 3.5 项目地块 3.6 项目SOWT分析 3.7 项目本体小结 3.8 项目市场条件总结 4.0 标杆案例参考 4.1 案例选取原则 4.2 南京众彩农副产品物流中心 4.3 南京清江冷链市场 4.4 南京天环谷昌物流园 4.5 杭州农副产品物流中心 4.6 案例小结 5.0 项目定位 5.1 项目定位方向研判 5.2 项目形象定位 5.3 项目档次定位 5.4 项目功能定位 5.5 项目消费群定位 6.0 规划及业态布局 6.1 商业规划重点 6.2 整体业态组合 7.0 物业发展建议 8.0 经济测算 目录 | Index 宏观经济 1.0 1.1 蚌埠城市概况 蚌埠位于安徽省东北部、下设蚌山区、禹会区、淮上区、龙子湖区四个市辖区，管辖怀远县、固镇县、五河县三个县，总面积5952平方公里，总人口366.6万。 城市位置及人口交通现状：蚌埠地处皖北、淮河中游、京沪和淮南铁路交汇点，总面积5952平方公里，总人口366.6万，市区总面积956.93平方公里。是安徽省重要的综合性工业基地，有皖北中心城市、淮畔明珠、交通枢纽之称。市辖三县均为全国商品粮大县，当前，蚌埠正处在经济快速上升期和对外开放的新起点。 蚌埠交通条件优越，津浦铁路从境区中部纵贯南北，淮河自西向东流过境内，辖区大部分处于淮北平原南端，工业、农业和商贸流通，构成了蚌埠的外向型经济结构。 蚌埠的外部区位环境：北与濉溪县、宿州市、灵璧县、泗县接壤，南与淮南市、凤阳县相连，东与明光市和江苏省泗洪县毗邻，西与蒙城县、凤台县搭界。 蚌埠的内部区位环境：北部与固镇县、五河县交界，东部与凤阳县毗邻，南部与凤阳县接壤，西部与怀远县相连。 项目位于蚌埠淮上区，位于蚌埠市区北部、淮河以北，东与固镇县王庄镇接壤,北与固镇县新马桥镇毗邻,西与怀远县魏庄镇和五岔镇相连。 1.1 蚌埠城市概况 蚌埠经济：2013年全年GDP为1007.85亿元，比上年增长11.1%，经济增长明显；分产业看，2013年第一产业增加值172.36亿元，第二产业增加值515.68亿元，第三产业增加值319.81亿元，人均GDP为31482元。 2013年全年城镇居民人均可支配收入22739元，人均消费支出 15492元，其中，食品支出增长21.9%。居民的生活水平在提高，用于食品支出的比例也在增长。 1.2 蚌埠宏观经济 蚌埠市是安徽省重要工业城市，产业门类比较齐全，全市已经形成机械、化工、建材、纺织、食品、电子等多门类的产业体系，能生产400多大类、上万种产品。 1.2 蚌埠宏观经济 蚌埠经济发展水平位于全省第五位，为前六名中唯一的皖北地区城市，第一产业在当地的经济发展中起到了重要的作用： 自然资源优越：南北气候交汇带，适宜粮棉油、果蔬菜、肉蛋奶和鱼鳖虾蟹等产品生长发育； 交通方便：四通八达的交通使得蚌埠成为安徽省重要的农副产品集散地； 种植业、畜牧业稳健发展：全市初步形成了优质专用小麦、水稻、花生、棉花、蔬菜五大产业带； 渔业蕴藏巨大发展潜力：境内有淮河、涡河、茨淮新河、怀洪新河、浍河、澥河、北淝河、沱河等，著名的五河螃蟹即产于此。 1.2 蚌埠宏观经济 未来城市将规划形成“一带两轴，一区一环”的空间布局结构；构筑1个大城市、3个中等城市、3个产业重点镇、7个其他重点镇、10个一般镇、350个中心村（社区）的城乡空间格局。 一带：沿淮发展带。 两轴：蚌埠-固镇发展轴和蚌-怀-凤发展轴。 一区：蚌埠都市区。包括蚌埠市区；怀远的县城、马城镇、魏庄镇、古城乡、荆芡乡、找郢乡，五河县的沫河口镇、临北乡；固镇县的新马桥镇、王庄镇。 一环：中小城镇发展环。 1.3 蚌埠规划概况 对外交通：未来将实现综合交通一体化，实现“铁、公、水、航”货运联运无缝衔接。 铁路：五纵两横格局（五纵：京沪铁路、水蚌铁路、京沪高速铁路、京福高铁、徐蚌宁城际铁路；两横：淮海铁路、沿淮铁路） 水路：以淮河为干线，怀洪新河、涡河、浍河、茨淮新河为支线的“一干四支”的内河航道骨架体系； 高速公路：三纵三横格局（三纵：京台高速至泗永高速联络线、京台高速、徐明高速；三横：宁洛高速、蚌五泗高速、蚌淮高速） 航空：规划建设蚌埠民用机场，在怀远鲍集镇境内预留机场建设用地 1.3 蚌埠规划概况 项目所在的淮上区是蚌埠市商贸中心的重要支撑点，辐射重点是皖北和豫