产业地产的奥秘(兰德咨询)产业地产的奥秘(兰德咨询).pdf

产业地产之局（上篇） 香河地案使土地乱象及其背后的产业地产真相以一种略显突兀的方式暴露了出来。其 实，看似“宿命”的结果至今依然充满着诸多不确定性。 了解房地产市场动向和房地产企业动态的人想必知道，过去几年里，国内许多大中城市 的周边，出现了许多各种名义的产业园区。这些园区，小则几平方公里，大者数十平方公里。 无论是什么名目，也无论依托什么产业，如旅游、文化、科技、生态农业等等，这些园区的 背后总能找到房地产开发的影子。粗略估算一下，此类项目在国内可能逾千！透过这些林林 总总的产业园区背后，也能隐现出开发商战略思维和地产开发模式的转变。 以园区建设为名义的产业地产，作为地产运营的新形式，其轮廓渐渐清晰起来。 一、产业地产能否上演地产发展的完美结局？ 产业地产是开发企业提升发展战略和顺应经济发展形势的选择，也是政府由主导发展经 济园区向引入市场机制，将经济园区开发建设推向市场化的重大举措。产业地产的应运而生， 不仅是国民经济市场化程度深化的表现，也是地产发展运营的一个必然选择。从这个意义上 说，产业地产发展，是以往经济开发区模式的一个市场化延伸，并且由于地产开发商为代表 的市场力量的介入，其运营也更加富有时代意义。 随着一轮又一轮政策调控的实施，开发商面对的地根、银根在不断缩紧，而地价上升、 商品房价格受限却不断扩大。融资难、土地获取难、项目运营难，“地产黄金十年”的风光 成为国家经济发展伟大进程的一抹浪花，载乎于史，却难现在今。“有地盖房子就赚大钱” 已经成为一个传说！地产运营也面临一个历史性的战略转折期。 同时，在新经济形势下，全球产业的重组与调整，全国范围内的产业升级改造，为以产 业为依托的产业地产来说，提供了历史性机遇，产业地产面对的是广阔的成长空间。 二、当前国内产业地产的定位 产业地产的运营范畴不再局限于单一的住宅开发或者商业地产开发，而是充分结合土地 资源、项目所在地政策与产业经济发展规划、经过科学分析判断而进行的综合性土地项目开 发，地产商作为土地资源的运营者于整个产业价值链的组合与配置环节，实施相关的专业开 发与配套服务设计、建设、运营，在规划的战略期内，实现多赢、共同促进的局面，赢取长 期、持续的高附加值收益的项目运营模式。 由于商业模式的转变，地产商的角色也发生了转变，更多的扮演服务商和运营商的角色。 兰德咨询（中国）有限公司 地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心A-612 邮编：100097 电话：0102/3/4/5 因此，产业定位是发展产业地产的第一要务。没有一个好的定位，就不会产生出配置合理、 效益稳定和持续的产业链条，作为整体产业链条的服务商地产开发商，没有了良好的价 值链条，就不会取得预期开发收益。 通过对目前国内产业地产进行一个梳理，我们发现，除了大家所熟悉的商业地产、旅游 地产、养老地产等产业地产外，近年来也出现了许多新概念产业地产，其中涉及的主题产业 有以下几类。 （一）临空产业地产 临空经济是依托国际机场，尤其是国际性、枢纽性大机场的人流、物流优势而发展起来 的区域经济形态。 临空经济是地区性经济发展的发动机。每年100万人次航空旅客运输量 相当于产生1.5亿美元的经济效益和3000个就业岗位。由于临空的区位优势、交通利好以 及相关配套的成熟，衍生出于依赖机场基础设施和产业环境的相关行业的无意识聚集，称之 为“临空产业”，其产业的集聚效应也非常明显。 机场邻近地区和外围辐射地区，包含有高新技术产业、会务展览、商业贸易、物流仓储、 教育科研等，具有高附加价值行业，符合产业地产开发价值最大化的方向，是产业地产开发 的重点吸引对象。近年来，北京、上海、广州、成都、重庆、西安等大中城市，都在围绕机 场大力提倡临空经济圈，发展临空产业。 （二）创意产业地产 从2006年开始，北京、上海相继宣布将创意产业作为城市发展的核心手段之一。 创意产业以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创 造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业，主 要包括研发设计、建筑设计、文化艺术、咨询策划和时尚消费等几大类，并涉及众多行业。 深圳、上海于2004年即带头建立创意产业基地，随即北京、广州、南京、杭州、苏州、 青岛等城市纷纷打造文化创意产业园区。目前，上海已建或在建的文化创意产业园区包括田 子坊、M50、创意仓库、合金工厂、