-东莞_大岭山项目定位策略报告(中原).ppt

报告结构 地块价值研究 破译地块密码 区位分析 大区位：大岭山镇，东莞中部 区位分析 小区位：位于大岭山镇连平村，北侧为同沙水库生态保护区。 地形地势 地形地势 四至景观 土地现状 市政交通 市政交通 连马路 配套状况 项目隔连平路对面有连平圩综合市场 连平小学 家家福超市 大岭山医院门诊部 经济指标 占地：220亩，约14.67万平方米 容积率：按2.0计 建筑面积：约29.3万平方米 对项目价值的初步研判 地块关键词： 对万科项目战略的理解 对万科项目战略的理解 对万科项目战略的理解 对万科项目战略的理解 对万科项目战略的理解 对万科项目战略的理解 对万科项目战略的理解 项目在万科东莞战略中的角色 对万科项目战略的理解 策略导向 拨开市场迷雾，寻找我们的方向 聚焦大岭山 大岭山宏观环境 地理位置 大岭山宏观环境 行政划分 大岭山宏观环境 人口结构 2006年经济概况 大岭山宏观环境 支柱产业 大岭山宏观环境 住宅用地规划 大岭山市场分析——个案分析 凯东新城 大岭山市场分析——个案分析 凯东新城 大岭山市场分析——个案分析 凯东新城——户型分析 大岭山市场分析——个案分析 凯东新城—客户分析 大岭山市场分析——个案分析 中惠·沁林山庄 大岭山市场分析——个案分析 中惠·沁林山庄 大岭山市场分析——个案分析 中惠·沁林山庄——户型 大岭山市场分析——个案分析 中惠·沁林山庄——均价分析 大岭山市场分析——个案分析 中惠·沁林山庄——客户分析 大岭山市场分析——未来竞争对手分析 金地·格林上院 大岭山市场分析——未来竞争对手分析 新世纪·领居 大岭山市场总结 06、07年供不应求 08、09年供应量达超100万m2 08、09年洋房竞争激烈 08、09年别墅供应量少 各地置业者蜂涌而至 预计价格快速增长 周边市场潜力探究 市场扫描 东莞豪宅分布的五个片区 市场扫描 豪宅在东城 市场扫描 东城典型豪宅分析——檀宫 市场扫描 豪宅在南城 市场扫描 南城典型豪宅分析——中信·森林湖 市场扫描 豪宅在松山湖——万科·松山湖1号 市场扫描 住宅在大朗 市场扫描 大朗典型豪宅分析——碧水天源（四期） 市场扫描 住宅在寮步 市场扫描 寮步典型豪宅分析——万科城市高尔夫 市场扫描 寮步典型豪宅分析——三正世纪豪门 市场扫描 住宅在长安 市场扫描 长安典型豪宅分析——中惠·山畔名城 市场扫描 豪宅在横岗水库 市场扫描 横岗水库典型豪宅分析——海逸豪庭 宏观环境总结 从客户眼中寻找答案 客户调研资料详细 寻找为项目买单的人—客户定位 客户定位 客户来源 定位篇 ——实现项目最大价值 深入剖析影响项目的SWOT因素 优势S 中原对项目的核心价值思考 产品定位 物业形态思考 产品定位 物业组合思考 产品定位 户型面积配比 形象定位 案名和主推广语建议 主推案名 推广语建议 物业发展篇 ——项目价值的再提升 开发总体策略 先别墅后洋房 总体规划布局构想 围湖布置独立（两套合一）、联排别墅、情景美墅 临路布置洋房 外部以排式布局为主，内部以点式布局为主 以正南北朝向为主 环境景观设计建议 竞争楼盘的园林风格 客户的喜好方向 户型设计创新建议 万科的产品策略 东莞市场产品创新价值 对项目的创新思考 产品规划 樟木头 顶层假复式 顶层假复式（利用构架），赠送超过50%，价值得以迅速提升 电梯单独配置空调 打造虎门首个电梯装空调的豪宅项目 架空层作泛会所设置 架空层中融入绿化、休闲、运动三重功能，融入社区园林，形成互动空间，与会所功能相补充。 室外安防 附：智能系统功能简介 智能化设施提升附加值 新风系统 采用新风系统，不用开窗也能呼吸外界大自然空气，调节室内湿度，节省取暖费用。 智能化系统－设置小区电子屏幕公布栏 电子屏幕：用于社区信息发布 ，体现人性化社区 智能化系统－安装一卡通门禁系统 一卡通门禁系统： 通过智能卡对停车场、门禁、巡更、社区消费的统一管理 。 品牌及形象溢价策略 形象溢价 品牌溢价 形象溢价 前广场园林 入口前广场，雕塑、喷泉，大气、增强现场气氛，又迎合本地人以水意为财的心理 设置洗脑房 售楼处：法国香水、名酒展示柜 售楼处：水上钢琴伴奏 销售中心物品 名片盒 销售中心——区域模型制作 设置奢华主题式样板房 样板房——工法样板房 建筑工法展示 建材、管材展示 智能化系统展示 样板房外排栅的拆除 样板房开放时8层以下外立面能够提前展示。 二期样板房开放期间，样板园林能够提前展示，包括泳池、中心花园等，以成熟的实景园林打动客户。 样板房包装——户型展示说明 可附上设计师的简介及设计理念说明 样板