01物业管理概论1.ppt

物业管理教程 吴贻龙 E-mail:gkwuyilong@163.com Tel:150第一章 绪论 理解物业及物业管理的基本概念和内涵； 熟悉和重点掌握物业管理的运作程序、模式、管理原则及范围； 了解和把握我国物业管理服务的现状和发展趋势。 《重庆市物业管理条例》将于2009年10月1日正式实施。 业主财产被盗、人身受到不法损害，物管公司是否负责？ 当业主与物管公司发生纠纷，物管公司有权停业主水电？ 小区内的空置房较多，算是业主之一吗？其产生的物业费由谁交？ 新房装修时，物管公司要求缴的管理费该不该收？ 新闻１ 新闻２ 重庆物管行业9成公司陷入亏损 重庆，居住小区的收费才0.6元到1.2元，远远低于全国平均水平。大约有10%的物管公司除去各种管理成本之后还约有盈余，30%左右刚好能够收支相抵，其他的都处于亏损状态。并且上档次的物管公司不多，有的几名清洁工、几名保安，总共七八个人就能组建一个物管公司。” 全市有1000余家物管公司，其中80%为开发商的子公司，10%是独立经营的企业。 第一节 物业概述 一、物业的含义 二、物业的性质及分类 一、物业的概念 1，物业的古代含义 人们生产和生活所依赖、利用的归属于个体或群体的财产（动产和不动产） 2，物业的现代含义 现代意义的“物业”这个词来源于香港，指单元性的房地产。 物业是单元性的房地产，一个住宅、工厂楼宇、农庄都是物业，故物业可大可小，大物业可分割成小物业。——香港房地产法 3，物业的定义 物业是指土地、构筑物和固定在土地、构筑物上的定着物，以及相应的物权。 4，物业的英语含义 房地产：real estate或 real property。 “real estate”一词具体是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋； “real property”一词具体是指 real estate及其附带的各种权益，包括所有权在内的、以及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。 物业的涵义应该是指real Property。 二、物业的性质及分类 1，物业的性质 物业的属性可分为自然属性和社会属性，其中社会属性包括经济属性和法律属性。 1.1物业的自然属性 固定性（不可移动性） 久远性 个别性 1.2物业的经济属性 商品性 稀缺性 保值增值性 固定投资性 大量注资性 地段性 社会经济位置的可变性 1.3物业的法律属性 对政策法规的敏感性 ”权利束“性 物业的相邻行 2，物业的分类 （1）物业的基本构成：土地，建筑物和土地附着物 （2）所有权的性质：公有物业，私有物业和公私合营物业 （3）用途：居住，办共楼，商场，宾馆，市政，医疗等等 （4）结构材料：钢结构，钢筋混凝土结构，混合结构，砖木结构等 （5）完好程度：完好房，基本完好房，一般损坏房，严重损坏放和危房 （6）建筑高度：超高层，高层，小高层，多层和低层 （7）物业管理的特性：居住物业，商业物业，工业物业和特殊物业 第二节 物业管理概述 一、物业管理的定义、特性和模式 二、物业管理的范围和基本环节 三、物业管理的目标、宗旨和原则 一、物业管理的定义、特性和模式 1，物业管理的定义 物业管理就是以经营方式来管理物业，它包括物业的租赁、租金的收取、维修等内容 物业管理的真正本质：经营。 物业管理包括的内容：会计核算和报告、物业的租赁、物业的保养和修理、依法纳税、提供公共设施和保险、物业的改造和租金标准的制定和收取。 2，物业管理的特性 社会化 专业化 规范化 程序化 经营性 契约化 3，物业管理的模式 （1）业主自管型（雇佣型）： 由业主本身或者业主雇佣的人员（部门）从事对业主物业的管理。有以下几种类型见表 类型 优点 缺点 国家直管型 直管房 1，规范的管理制度；2，完整房管资料3，一支成熟的管理队伍；4，与地方政府关系密切 1，缺乏竞争，不利于发展； 2，缺少稳定的资金来源； 单位自管型 系统房 1，管理对象单一； 2，管理经费有保证； 1，缺乏竞争机制；2，管理经验和人才相对缺乏；3，管理手和技术落后4，管理效益、效率低下 开发商自管型 1，开发、销售、管理关系易协调；2，有利于物管的早起介入；3，售后服务中较少有推诿现象 1，业主的利益容易受损 2，管理独立性差 3, 竞争性差，效率低 业委会自管型 1，减少管理环节；2，节约管理成本； 3，管理的有效性强，有亲和力 1，专业化程度不高；2，管理的力度会减弱；3，管理的范围有限 个人自管型 自己管理自己的物业，一般在城市中个人拥有的独户式私房和农村中的农舍 （2）委托型 指物业业主把自己的物业委托给物业管理公司来管理。 优点： 1，专业性强，能承担综合，复杂的物业管