第章_前期物业管理.ppt

第七章 前期物业管理 章节内容 第1节 前期物业管理概述 2.前期物业管理的特殊性 主体上的复杂性 房地产开发商的法律责任 业主意志的表达方式 时间上的过渡性 开发商选聘物业服务企业 业主签订购房合同 前期物业管理经历从无到有，从准备启动到全面展开，从不规范到逐步规范。 3.前期物业管理特点 4.前期物业管理的作用 有利于实现物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务。采用前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整。 有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务。 5.前期物业管理的认识误区 受开发商委派，不受制于业主。 抱着临时观念，形成短期行为。 凑成草台班子，造成管理失范。 5.前期物业管理的认识误区 受开发商委派，不受制于业主。 开发商：由开发商聘请或委派物业公司进行管理，有利于业主们顺利度过从入住到后期物业管理进入这个空白期。 前期物业管理公司：只对开发商负责，不对业主负责。 问题：一家对业主没有责任的物业公司，能搞好对业主的服务吗？ 结果：当业主对开房商提出房屋质量、合同承诺、物业管理等各方面的问题时，物业公司就有可能站不到业主这一边，因为经济利益这支无形的手在起作用。 5.前期物业管理的认识误区 抱着临时观念，形成短期行为。 前期物业管理公司:并不想提升服务质量，打造企业品牌，赢得市场信誉，以图长期经营；抱定的是临时观念，采取的是应付态度; 开发商:往往睁一只眼闭一只眼； 结果：业主吃亏，徒叹奈何不得。 5.前期物业管理的认识误区 凑成草台班子，造成管理失范。 开发商:不知物业管理服务理念、专业技能要求 前期物业管理公司:草台班子，先天不足; 结果：什么也不懂的人弄来滥竽充数搞物业管理，管理便失去了规范。 6.前期物业管理内容 瞻“前”顾“后”，精心做好施工阶段的管理顾问服务 抓住重点、难点，防止工程“硬伤” 制定业主公约和员工培训计划 6.前期物业管理内容 瞻“前”顾“后”，精心做好施工阶段的管理顾问服务 针对性地提出小区现存的会影响未来的管理问题，使发展商能有时间考虑增减设施，以减省日后管理设施修改或增加的费用； 在业主入住前可拟定管理费及其它费用的基准和分摊原则，使日后管理运作能畅通。 6.前期物业管理内容 抓住重点、难点，防止工程“硬伤” 针对设计、建材、公用设备及设施作出建议； 评估影响物业管理运作及收费的因素； 评估小区规划设计及建设； 对有关工程设备的选择提供意见； 建议成品保护方案； 提前熟悉楼宇中的各种设备和线路； 拟定物业的竣工验收后交付使用的程序； 评估各机电房的规划位置，并拟出管理维修保养计划； 水电供应容量问题； 消防设备的设置。 6.前期物业管理内容 制定业主公约和员工培训计划 制定业主公约条约及管理守则。 以小区销售对象作为目标，在规划中考虑有关的生活配套设施，以便合理布置日后管理； 员工培训计划。 培训计划将为理论与实物并行，并配合适当的演习。 7.前期物业管理具体内容 管理机构设立与人员培训 规章制度的制定 物业管理早期介入 物业的承接验收 楼宇入伙管理 装修搬迁管理 档案资料建立 7.前期物业管理具体内容 管理机构设立与人员培训 机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定；人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等人员)的招聘。依据职责分别进行培训。 7.前期物业管理具体内容 规章制度的制定 管理机构的职责范围 各类人员的岗位责任制 物业各区域内管理规定 用户(住户)手册 7.前期物业管理具体内容 档案资料的建立 业主或使用人资料：业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。 物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。 如何建立？ 主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。 8.前期物业管理职责 开发建设单位（1） 按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同； 要充分配合物业管理企业开展前期管理工作，提供符合要求的管理办公的场所; 提供机会，让物业管理企业参加相关设备设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟悉物业的具体情况; 8.前期物业管理职责 开发建设单位（2） 参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交； 根据《物业管理条例》第二十九条，要向物业管理企业移交相关的资料； 依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用； 要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任； 8.前期物业管理