凯旋新世界广场导入市场攻略.ppt

凯旋不得不面对的楼市现状！ “便宜才是硬道理”——可怕的广州人 降价成市场营销的主旋律，第三季度，广州商品房销售 价格同比下降0.7%，环比微降0.2%。在住宅类中：多层 住宅价格同比、环比分别上升1%和1.2%，主要是一些新 推出楼盘价格上升影响；高层住宅价格同比、环比分别下 降1.8%和1.2%。 “割肉还得赔笑脸”——痛苦的发展商 低开低走，微利经营，甩货抽资金，北上发展。如合生、 富力、珠投等。 “墙头派还在观望” 中高档物业消费者观望等待，想入市又怕被套牢，积累了 较大的购买潜能。 一年过去了，珠江新城还好吗？ “狼来了”的故事继续演绎——CBD规划再度修整并终于定案， 但市政设施并未启动，市场对政府渐渐失去信心及兴趣。 “狼可能真的要来了” 珠江新城今年已拍卖两块地，还将有五块推出，在售价与付款方式上都有优惠，间接降低了开发成本，这一批项目如果推向市场，“狼可能真的要来了”。 凯旋六大反思 凯旋六大反思 反思三： 在营销手法上，凯旋还能否按常规惯性思维营销？ 低开高走的价格策略真的可以走高吗？ “高开低走”的局面凯旋又可以接受吗？ 凯旋六大反思 反思五： 凯旋——还有时间吗？何时才是凯旋的最佳 入市时机？ 凯旋——突围！何方？ 凯旋作为代表广州珠江新城的优质高尚楼盘必须找到高租金回报的用家市场支持。 在凯旋众多的目标客户群中必须先找出第一批 锚客来启动市场。 大发展商做势，中发展商做市，小发展商做事。 凯旋的市场要靠自己营造，自我循环。有目的、 有顺序的启动相 应的客户层。 市场公寓分类研究 酒店公寓——广东国际大厦B附楼 服务公寓——金亚花园 纯公寓——怡苑 市场公寓分类研究 服务式公寓：提供生活服务、家居服务 优势：家的感觉 劣势：服务未能完善 酒店公寓：以酒店为依托，提供完善的酒店服务。 优势：服务完善 劣势：冷漠、无归属感 纯公寓：由高档住宅转变，未能提供全面服务。 市场公寓分类研究 什么人在CBD租房？ 欧美人占到65%，其他以港台人、日本人为主。 市场公寓分类研究 从年龄看： 外籍人士能掏多少房租？ 外籍人士的租金预算： 外籍租客对社区配套的要求 外籍租客对社区运动设施的要求较高 对休闲娱乐环境要求高 对社区空气质素要求高 部分租客还会有宗教设施的要求 多少房可出租？ 目前广州高档住宅和服务式公寓的数量仅仅是4000多套。 租金和空置率 现阶段空置率非常低，是因为有大量的特别是外国公司 或机构的外籍人员对服务式公寓需求， 未来仍会成倍增长。 代表：金亚、岭南会、白云堡。 高档住宅：不超过10美元/月/平方米 服务式公寓：20-33美元/月/平方米 国际外派的必威体育精装版动态——落日计划 未来欧美公司驻华人员居住补贴将作重大改变， 外籍员工将用2年时间将变租为购。 鼓励在当地置业。 预计此计划在2003年1月1日开始实施。 广州酒店式服务公寓市场前景 广州酒店式服务公寓市场前景 在广州的开设分公司司或办事处的世界500强企业逾60家在广州设立108个项目； 在广州工作的外籍人士近3万人。 到2002年，国际性跨国公司500强在广州设立项目已达116家，在广州工作的外籍人士将超6万人 在未来的的几年，广州的酒店式服务公寓市场将会出现良好的租售势头 广州酒店式服务公寓市场前景 统计资料显示：2002年第二季度，天河北的服务式公寓入住率达75%； 二沙岛达84%， 岭南会、金亚花园甚至接近100%；五羊新城达70% 凯旋怎样突围市场？ 凯旋L8区定位 功能定位：介乎与酒店长租房与高级住宅之间，提供完善酒店服务的花园式居住社区 L8-L4步步为“赢” 酒店式服务公寓：服务式公寓与酒店公寓为一体， 引入品牌酒店管理公司，为出租提供完善的酒店 管理及服务切入点： 1、工程进度： 示范单位投入使用，运作良好。 L8区，9、10栋，23、24栋，外立面完工并拆除工棚； 30、31、32栋，封顶。 2、物业管理（酒店管理）配套完备。 3、销售人员培训工作完成。 4、广告成效初见，市场形象地位的确立。 营销手法创新 租、售并举 返租回报计划 广交会客户接触 专业sales高调招幕 诚信销售体系 Breatout2003凯旋突围 Breatout2003凯旋突围 Central park-view 凯旋绣球该怎么抛？ 六、树立凯旋CBD广州私家第一城的形象 七、树立凯旋在广州第一居家的身份形象 八、树立新世界旗舰品牌形象 Breatout2003凯旋突围 Breatou