2014哈尔滨哈南项目市场研究及前期定位报告112p.ppt

学校 1、学区房永远是热点； 2、引入名校等于成功一半； 3、北京外国语大学附属中小学符合 哈尔滨城市属性；哈尔滨一中？ 4、能够尽快确定签约？ 哈尔滨是第一中学 哈尔滨三中 哈尔滨第6中学 哈尔滨第9中学 哈尔滨师范大学附属中学 黑龙江省实验中学  产品建议 窗户 翠湖天地：铝包木 御景湾：断桥隔热铝合金 断桥材质从保温性能与密封性能来说，新型的断桥节能铝合金窗正在引领时尚。用增强尼龙将铝窗框的内外隔离以绝内外能量的交流。其中铝合金的壁厚非常关键，一般窗户至少在1.2毫米以上，高档节能铝合金窗的壁厚可达到1．8～2．0mm，使冬季更加保暖，夏季更加节能。 产品建议 六重安保 周界红外线报警系统、摄像头 电子巡更系统 大堂门禁 彩色可视对讲系统、室内布防 家庭安保报警系统、紧急报警按钮 安防智能化 社区闭路电视系统 产品建议 节能环保 外保温聚氨酯； 三层中空玻璃； 断桥隔热铝合金； 太阳能路灯； 中水系统； 雨水利用技术； 产品建议 楼盘品质提升——直饮水系统 终端分质供水 投资小；即买即用，安装方便；用途广(直饮、烹饪、冲饮、洗涤等)；安装不受住宅项目建设的限制； 工艺参差不齐，消费者选择难度大；需有专业人员维护，开发商无运营风险； 管道分质供水 (管道直饮水) 水质达健康要求；无二次污染，即开即用；不 受 时 间 及 用 量 限 制； 初期投资高，系统建设复杂需设专人维管道直饮水;；存在一定的经营风险（开户率决定） 产品建议 精装修 哈南首家9A首家精装修交房，利用大规模采购降低装修成本，对外报装修成本2000，实际采购成本估计不到1000； 提出9A精装概念，和样板屋配合，提升项目形象； 9A精装价，既跟团购客户拉开价格档次，也能让购房客户有心理接受度。 产品建议 白领文化 哈南新城的精神内涵； 玖郡的人文追求； 时尚、优雅、精致； 住在玖郡的都是白领； 《白领.玖郡）杂志； 产品建议 户型总体评价及分阶段营销 玖郡主力户型建筑面积为为93—96平米及112—120平米的两居；而区域两居主力户型为70—90平米；三居为100—120平米； 推盘节奏 发展策略 A地块基本全为团购客户，剩余少量户型，建议暂时用保留； 瑞郡基本也为团购区域； 玥郡和禄郡户型相对较小，产品形态较差，难以实现较高溢价，成为首期主要跑量产品； 琪郡和瑾郡为典型改善型产品，可进行主力销售； 琇郡面积较大，地段优越，可用来实现项目高溢价。 推盘节奏 首期推盘区位——方案一 推盘节奏 以别墅区作为首推； 7月底，宣传“玖郡首推88套别墅，总价400万起”，树立豪宅社区的江湖地位； 下一期推出60、80、复式等多种户型搭配； 首期推盘区域 C\D南侧50、60、少量80和复式作为首推方案二 推盘节奏 2014主力销售 B区剩余少量房源关系到公务员团购，定价是个难题； 首期开盘产品应具有较好的现状认同度，销售难度较小，能尽快回笼资金； 首期开盘位置一般，便于低价入市； 好产品留待涨价，预留利润空间； 形象广告主题鉴赏 双核驱动，凯盛源百万平米问鼎哈城 心无界 自成峰 高贵 属于懂得欣赏的人 营销核心 推广核心 占领区域人气中心；(如红旗MALL) 占领主要道路标杆广告牌；(如新疆大街、哈平路、征仪路） 导视系统和现场包装；（形象、截流） 重点关系营销；（杂志互动、活动） 重点网络营销； 重点直销营销； 营销核心 区域外客户 我们是领导者还是跟随者，燕郊如何做北京市区客户？ 万达目前主要做区域内客户，他们如何吸引区域外客户，我们要不要观望？ 我们吸引来的区域外客户会不会流失？ 如何做区域外的客户？哈西售楼处？ 营销核心 区域外推广三板斧 谁能懂我？ 10万重金征集懂我的人！ 为什么我们在哈南开发如此高档的项目？ 为什么如此高档的项目要做100平米左右户型？ 为什么哈尔滨一中要进驻本项目？ 你们还是不懂我！ 品牌故事 每一个世界品牌都有优美的故事； 玖郡如何讲述自己的故事； 会所的故事——每一块石材的来历； 园林亭子的故事——精心搭建而成； 园林小品的故事——每一个白象的由来； 大堂的故事——水晶灯； ………. 营销核心 工作计划 6.1日 确定所有选材、卖点、营销策划方案、广告公司等； 6.30日 广告牌、导视、地盘包装、售楼处、模型、销售工具完工，售楼处开放； 7.15日 样板间开放 营销核心 预祝项目圆满成功！ 营销核心 * * B\C区剩余两居主力户型 本体分析 D区两居主力户型 101平米 98平米 96平米 111平米 本体分析 三