2014长沙房地产市场半年报0724(内部资料).ppt

商业市场 【结构分析】600 ㎡以上商业成交量最大 * 上半年，600 ㎡以上商业成交量最大，共7.6万㎡，占比23.76%，其次为50-80 ㎡，占比21.76%，当前市场来看，高端大面积商业更受市场的欢迎。 办公市场 【供销分析】办公供增销减，价格同比下跌 * 供销走势:上半年，全市办公供应50.30 万㎡ ，同比增长25.79%，网签27.71万㎡，同比减少26.49%，供销比1.82:1； 价格走势：近一年来办公均价走势窄幅波动，上半年，网签均价11128元/㎡，同比下跌7.67%。 办公市场 【区域分析】雨花区供销量最大，开福区价格最高，岳麓区供小于求 * 办公市场 【结构分析】办公成交集中于80-160㎡区间 * 80-160 ㎡办公成交量最大，共7.56万㎡，占比27.36%，其次为50 ㎡以下，占比20.67%，再次是200-400平米户型，占比16.94%。600 ㎡以上，共3.94万㎡，占比14.26%，办公物业中，160 ㎡以下面积和600 ㎡以上面积更受欢迎，而介于两者中间的销量相对较差。 办公市场 【存量分析】去化周期约36个月，雨花区待售量最大 * 总体特征：近三年来全市商业待售167.20万㎡，按上半年内六区办公月均成交4.6万㎡计算，预计去化周期约36个月； 区域特征：雨花区办公待售50.44万㎡，占比30.17%，居各区之首，其次为天心区41.6万㎡，占比24.88%，除望城外，最低为芙蓉区，17.5万㎡，占比10.47%。 销冠分析 【运达中央广场】上半年累计销售金额7.74亿元，居第1位 运达中央广场 地址 雨花区沙湾路289号 基本指标 总用地面积：172亩 总建筑面积：60万平米，其中约18万平米商业组合 容积率：4.4 主力户型：三房、四房 装修状态：精装修 物业类型：高档住宅、写字楼、公寓 、商业 定位 顶级豪宅、高端城市综合体 物业配套 高档精装修住宅、两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场、国际5A写字楼、国际酒店公寓 * 销冠分析 【运达中央广场】办公去化率相对较高，大户型住宅走俏 * 类别 批准预售面积（㎡） 批准预售套数 成交面积（㎡） 成交套数 成交均价（元/㎡） 去化率 办公 60889.69 203 40807.66 136 16116 67.00% 商业 4003.94 24 1215.92 8 79000 33.33% 住宅 202950.93 1073 129356.96 671 15075 62.53% 推盘节奏明显，2月、5月成交明显低 主推产品销量好 办公去化较好 销冠分析 【北辰三角洲】上半年累计销售金额7.03亿元，居第2位 北辰三角洲 地址 开福区湘江北路三段1200号 基本指标 总用地面积：约110万平方米 总建筑面积：约537万平米 其中住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等157万平方米。 容积率：4.1 主力户型：三房、四房 装修状态：毛坯 物业类型：住宅、写字楼、公寓、商业 定位 地标性城市综合体 物业配套 超高层商务写字楼、高层住宅群、大型购物中心、超五星级酒店 * 销冠分析 【北辰三角洲】销量走势逐步向好，价格上升，户型迎合了多种需求 * 　类别 批准预售面积（㎡） 批准预售套数 成交面积（㎡） 成交套数 成交均价（元/㎡） 去化率 办公 66395.91 144 34216.89 62 14966 43.06% 商业 202012 493 21795.26 184 31218 37.32% 住宅 936433.67 8006 706997.56 5815 8442 72.63% 住宅去化较好 销量价格双双走高 三类户型占比均较高 小结 * 住宅市场 商业市场 办公市场 供应仍处高位，量跌价稳，刚需为主，去化压力大 供销比差距大，去化慢，高端大户型商业走势较好 供增销减，差距拉大，价格下滑 上半年总体市场运行向下，买卖双方博弈僵持，同比数据很大程度上受去年基数影响，不至于太过悲观，库存压力大需引起充分重视，做专业，做精细的产品，让销冠逆市而行。 走势预判 ●政策导向 ●土地市场 ●住宅市场 ●商办市场 * 政策导向 * 双向调控在较长一段时期内仍会是政策的主基调，不加码，不放松的稳定政策取向为主。 加大地方政府微调的自主性，下半年将会有更多的城市加入到地方政策微调的队伍中来，微调力度也将相应加大。同时，积极向上的舆论也将被引导。 货币政策继续微刺激，市场流动性增加，贷款继续保刚需，预计资金面上要优于上半年。 宏观稳 微观活 金融向好 土地市场 * ●优质地块受追捧 市场行情不佳，房企拿地更加谨慎，长期来看，产业发展仍有 向上空间，优质稀缺地块将引发更多角