5闫旭东房地产估价风险分析模版课件.ppt

房地产估价风险分析 一、按风险造成的后果分类 1、估价师承担风险 2、机构承担风险 二、风险来源及可控性分类 风险来源 三、可控性风险风险分析 无论是估价师还是估价机构面临的风险，归根到底都要通过对风险源的有效控制才能达到防范各类风险之目的。从风险来源来看，政策风险、市场风险、法律变动风险和关联风险归属于客观性风险范畴，具有系统性风险特征，为主观上不可控制的风险来源，只能通过不断学习、密切关注、认真判断来降低风险来临的可能性。而业务承接风险、技术风险、报告使用风险和管理风险归属于主观性风险范畴，具有偶然性风险特征，可以通过估价人员的主观努力加以控制。因此，我们应找出可控风险源，通过对公司各项管理制度的完善，加以合理有效控制和防范。从公司员工对“房地产估价风险”的观点归纳中也可以看出，大家最受重视的主要风险：业务承接风险、技术风险和管理风险也属于可控性风险。 （一）业务承接方面的风险点 1、市场拓展 ①市场开拓计划合理性引起的经营风险 房地产估价市场可以划分为传统市场和新拓领域市场。对传统市场（竞争性市场）的客户开拓，需要对整体市场进行细分并作出合理规划后竞争取得客户。在不断扩大传统市场的基础上努力开发新拓领域市场（非竞争市场）。 ②市场拓展中个别市场人员的不妥行为所导致公司声誉损害的信誉风险 加强市场人员素质教育，规范市场人员行为，防止私下承接业务、与客户串通作假、收受或所要回扣、假公济私等有损公司声誉的行为产生。 （一）业务承接方面的风险点 1、市场拓展 ③客户维护及项目跟进不利或沟通不畅导致项目流失的经营风险 定期维护客户，主动跟踪服务。对有过项目接触的客户要适时进行回访，让客户感觉到我们超值的专业化服务，长期认可公司。 ④业务费用成本过高导致利润降低甚至亏损的经营风险 客户开发和维护需要适度业务费用，但业务费用过高会导致经营利润下降甚至亏损。长期客户的维护在于与客户情感沟通和客户对我们的专业化服务水平的认可，并不是全靠用金钱拉关系。试想别的公司用更多的金钱而不是靠技术和服务，客户就全跟着跑了吗？ （一）业务承接方面的风险点 2、业务洽谈 ①委托方未能真实告知估价对象状况的风险 估价对象常常存在着这样或那样的缺陷，有些缺陷是实体性的如影响房屋正常使用的管道、水电等，有些缺陷是权益性的如带有低租金长租期的房产、房产本身已做抵押等。有时委托方为达到某种目的故意隐瞒实际情况，为我们估价工作带来较大风险。因此在业务洽谈中应在认真听取对方介绍的同时，仔细分析其中的逻辑性判断其合理性，有疑点的地方做好记录并通过对方咨询、有关部门查询、现场勘查、现场周边询问等方式综合进行判断。 （一）业务承接方面的风险点 2、业务洽谈 ②委托方出于某种目的要求高估或低估房地产价值的风险 对于抵押估价业务估值过高的项目，当抵押人不能按时偿还银行贷款，银行不得不将抵押物强制变现时，若房地产市场价格正处于下降过程中，抵押物的变现值就可能不足以偿还银行的抵押贷款，估价机构就可能承担相应的经济赔偿责任，而巨大的经济赔偿额可能是估价机构无法承担的。对于纳税、改制等估价业务估值过低的项目，估价机构承担着国家税收和国有资产流失等法律风险。 对于估价师来说，估价结果过高或过低也会使得签字估价师会陷入风险之中。 市场人员在对这类估价业务承接时一定要慎之又慎，尽可能明确委托方意图，通过与委托方的充分沟通，如根据项目特点、估价目的和价值定义等向委托方作出合理解释，说服委托方接受我们的估价结果，使其符合正常的市场价值。 （一）业务承接方面的风险点 2、业务洽谈 ③市场人员对客户大包大揽，在未确定报告繁琐程度情况下就答应完成报告时间和大幅降低评估费用的风险 有时市场人员为了能承接到业务，在未对估价对象概况认真了解的情况下，就大包大揽，无所不答应，订立出与估价任务不符的作业时间和估价费用的合同，极易造成违约责任和估价报告质量问题。另外，过低的收费和过短的时间会使得不了解估价行业的客户认为估价工作没有技术含量，而进一步压低评估费用。 （一）业务承接方面的风险点 2、业务洽谈 ④尚未确定估价目的和报告使用方向，就许诺客户评估值的风险 有的市场人员洽谈业务时，仅简单地询问一下估价对象情况，就重点与客户谈论评估费用。而对估价的目的、估价对象的范围、估价报告的使用方向未做认真询问和界定。众所周知，估价报告使用方向确定估价目的，估价目的决定评估价值。不同的估价目的下的估价结果区别是很大的，因此洽谈业务是一定要确定估价目的和报告使用方向后，才能判断出客户所要求评估值的合理性。 （一）