园区集中建设公共租赁住房的盈利与投资模式研究.pdf

_ 园区集中建设公共租赁住房的盈利与投资模式研究 董春林 李业 (浙江工业大学经贸管理学院。浙江 杭州 310023) 摘 要：当前。公共租赁住房建设项 目在要素保障、盈利模式、投资建设模式等方面存在诸多问题，作为公共租赁住 房项目的一种模式。园区公共租赁住房面临着同样的困境。面对投资回收期长。收益率低的现状。必须有可持续的商 业模式来引领当前的公共租赁住房建设。而引入高效的盈利与投资模式是加快园区公共租赁住房建设的关键。本文通 过当前模式分析和实例测算，构建了盈利与投资模式，并提出相关建议，以期为参建主体带来收益的同时解决园区住 房需求问题 。为园区集中建设公共租赁住房提供新路径。 关键词 ：公共租赁住房；盈利模式；建设投资 中图分类号：[TU一91 文献标识码：A 文章编号：1671—8089(2012)07—0010—05 “十二五”规划实施 以来，公共租赁住房 已经逐渐 班不便，住房需求量大。例如在珠三角和长三角地区，劳 成为保障性住房建设体系的主体 。但因公共租赁住房项 动密集型企业集中，外来员工较多，园区企业本来就有 目投资回收期长，租金低，收益差，而且供需缺 口大， 为员工建设集体宿舍的动力 。 大规模的公共租赁住房建设所需资金较多，单靠政府投 i．i．2建设规模大，要素保障难 。 (I)土地资源短 入无法满足…。公共租赁住房建设面临土地和资金等要 缺，以浙江省为例，仅2011年国家下达浙江省公共租赁住 素制约，在要素保障、管理运作机制等方面还不完善的 房建设任务5．002万套，若全部政府新建，按容积率2，户 情况下，作为公共租赁住房众多模式之一，园区集中建 均面积50m计算，则至少需要建设用地125万 ； (2) 设公共租赁住房仍缺乏可持续的商业运作模式。鉴于 政府财力不足，以浙江省为例，按平均2，800元 ／ 的开发 此，通过政府补贴、税收规费减免等优惠政策支持体系 成本计算，需要投资70亿元。按7％的利息率计算，每年利 架构设计，构建公共租赁住房建设的盈利与建设投资模 息支出就达4．9亿元 。 式，成为各地广泛积极引导各类社会主体参与公共租赁 1．1．3 盈利能力有限，建设模式单一。当前的公共 住房建设，顺利完成大规模公共租赁住房建设这一重大 租赁住房项 目主要是 由城市政府作为投资主体，一次性 政治民生工程成败的关键所在。 投入大，资金回收期长，大多亏本运营。建设模式以 “政府出钱，政府投资，政府管理”为主 ，缺乏多样 1园区集中建设公共租赁住房的必要性与可行性 性 。 1．1园区集中建设公共租赁住房的必要性 1．2园区集中建设公共租赁住房的可行性 1．1．1 园区住房需求量大。在各类园区，员工数量 1．2．1企业参建热情大。截至2011年l0月，浙江省 庞大，但收入水平并不高，且有些园区地处郊区，上下 在建的70，732套公共租赁住房中，社会各类主体投资建 设的有21，308套，占总量的30％以上 。如果政府能给予 相关政策扶持，使参建主体拥有产权，保证其一定的投 作者简介：董春林 (1964一)，男，陕西宝鸡人，浙江 工业大学经贸管理学院研究员，研究方 向：不动产投资 资回报，社会各类主体将有很强的意愿参建园区公共租 融资、项目管理与企业管理。 赁住房。 李 业 (1986- )，男，浙江宁波人，浙江 工业大学经贸管理学院硕士研究生，研究方向：不动产 1．2．2 社会资本充足。以浙江省为例，2010年末浙 投资分析。 江省金融机构本外币存款余额