国有企业存量土地与房屋的盘活利用模式.pdf

国有企业存量土地与房产的盘活利用模式 周建成 博士 对于大型国企而言，伴随多次产业结构调整，大量土地因为 不再用作生产用地而被释放出来。同时，随着土地资源日渐稀缺， 土地价值日益凸显，国企与其和芸芸众生的房地产开发企业在土 地市场上厮杀，远不如“以退为进”，积极盘活存量土地资产，提 高存量土地利用效率，提升企业效益。 因此，加强存量土地资产管理，实现对存量土地资产的合理 经营，避免土地资产的大量闲置和浪费，成为大型国企提高其资 产运营效益的有效途径。深入研究盘活土地存量资产的方法和路 径，不仅是大型国企转制改革、优化升级的必经之路和题中之义， 也推动了土地资源的集约利用。 易居房地产研究院，联合几家大型国企，成立了专门的课题 组，对大型国企存量土地的盘活利用和操作路径进行了系统的研 究。本文截取其中一部分，集中分析了三种盘活利用存量土地的 操作路径。一是转让、出租与拍卖；二是开发新物业，包括新建 与企业相关的配套设施、开发商品房或保障性住房；三是重新改 造老厂房，如改建成经济型连锁酒店或量贩式购物广场、开发成 文化创意产业园区，等等。 随着土地资源日益稀缺，土地价值日渐凸显，土地已经成为一种重要资产。本报告对多家大 型国企盘活利用存量土地的经验进行了分析与研究，总结得出大型国企土地资产的经营活动与方 式，以及存量土地盘活利用的操作路径，并对相关案例进行了解读。 PART 1 大型国企土地资产的经营活动与方式 一般而言，根据资产经营活动场所的不同，可将土地资产经营分为三类：企业内部的土地资 产经营、资本市场的土地资产经营和产权市场的土地资产经营。关于这三类土地资产经营，不仅 包括对生产型用地进行合理安排、充分利用，也包括对闲置存量土地实行高效盘活、有效开发， 尤其是对一些大型国企而言，由于多次产业结构调整，很多土地不再用作生产用地而被释放出来， 因此，大型国企在开展土地资产经营过程中，更要注意闲置土地资产的盘活。 图1 ：土地资产经营的三种类型 提高土地资产的利用强度 提高土地资产利用强度，是在不影响生态环境情况下，尽可能提 高土地建筑容积率，最大限度提高土地资产利用强度。企业应该在充 分调查客流量、消费习惯、交通状况、环境影响、城市规划、资金筹 措和建筑技术等因素的情况下，通过技术经济分析与评价，合理确定 商业用地土地资产的开发利用强度；对于工业用地，也要根据产品生 产的特点，建设生产厂房与配套服务用房，尽量节约土地。 提高土地资产的利用效率 一、企 提高土地资产的利用效率，要求对利用中的土地资产及其附属建 业内部的 筑物，考察其空间布局分配、组织联系便捷程度及利用效率，根据企 土地资产经营 业生产经营的合理流程，实现土地资产在企业生产经营过程或者环节 企业内部的土地 上的合理分配，减少土地资产的冗余利用，增加生产经营的流畅程度， 资产经营，是通过对企 最大限度减少土地资产的占用以及与土地位置相关的运输储藏周转 业内部土地资产利用 等成本费用。企业应根据生产经营的成本与利润分析，结合企业土地 状况的调整，提高土地 资产价值的变化情况，实行企业内部土地资产的置换，将企业盈利水 资产的利用效率，充分 平高的生产经营部门或者管理部门置换到土地资产成本摊销高的地 挖掘并提升土地资产 方，甚至实行企业内部的“退二进三”，即将好的地段用作企业开发 的价值，减少土地相关 第三产业，而将产品生产转移到土地资产价值低的地区。 成本费用，以提高企业 企业内部土地资产经营的方式 延长土地资产的生命周期 赢利水平或者企业价 密切关注土地资产的使用年限，对土地的附属建筑物加强维护保 养，并随着企业技术水平提高以及生产转型等原因所导致的生产经营 方式的变化，积极改变建筑物内部的空间布局及其组织联络，使建筑 值的活动。企业内部的土地资产经营，是企业开展土地资产经营的一个重要方面。对于一些大型 国企而言，由于取得