房地产基础知识大全(版).ppt

—— 销售人员培训 房地产培训课程 第一章 房地产基础知识 基本概念 房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，房地产又称不动产、物业。 （1）土地 （2）建筑物及地上定着物 房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。 房地产的特性： A、房地产的自然特性 1、不可移动性 2、独一无二性 3、寿命长久性 4、数量有限性 B、房地产的经济特性 1、用途多样性 2、相互影响性 3、价值高大性 4、易受限制性 5、难以变现性 6、保值增值性 房地产市场分类： 一级市场——政府出让土地予开发商的市场； （也称土地市场） 二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场 （也称“一手楼”市场）； 三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场 （也称“二手楼”市场）。 土地使用年期 居住用地七十年 工业用地五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年 序号 税费名称 税(费)率 计算基数 收取对象 征收部门 1 销售营业税 5% 销售价 售方 财税部门 2 城市建设维护税 0.05% 销售价 售方 财税部门 3 印花税 0.05%*2 每证另贴花5元 销售价 双方 买方 财税部门 4 企业所得税 15% 所得额 售方 财税部门 5 土地增值费 20%或40-100％ 土地增值额 售方 国土部门 6 登记费 0.1% 登记价 买方 国土部门 7 契税 按各城市规定 成交价 买方 财税部门 注:1.房地产转移登记按登记额0.1%收取,超过1千万元,超过部分按0.05%计; 2.房地产抵押登记按登记价0.01%取费,每项最少不少于100元; 3.房地产变更登记每项取费20元. 房地产二级市场转让税费 房地产价格：是土地价格和建筑物及其附 属 物价格的统一，是土地价 值和房屋价值的货币表现形式。 房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。 房地产单位价格：指单位面积或单位建筑 面积的价格，它可以反映房 地产价格水平的高低。 楼面地价 ：指平均到每单位建筑面积上的 土地价格。 楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率 房地产价格特征： A、房地产价格的权益性 B、房地产价格的两重性 C、房地产价格形成的长期性 D、房地产价格的个别性 房地产价格构成 房地产价格 1、土地出让金或征地费 2、拆迁安置补偿费 3、城市土地开发费 4、土地开发利润 1、房屋建筑成本 2、流通费用 3、税金 4、利润 土地价格 房屋价格 用地面积：用地方案图中划定的面积。 建筑面积：建筑物外墙或结构外围水平投影面 积。 容积率：指项目规划用地范围内总建筑面积与 总建设用地面积之比。 建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围 内所有建筑基底面积之和与规划建 设用地面积之比。 套内建筑面积：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 套内使用面积：指房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算。 阳台建筑面积： 指阳台地面底板外沿在水平面的投影。 套内阳台建筑面积： 指套内各阳台建筑面积之和。 套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共有墙两种。 商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影的一半计入套内墙体面积。 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 共有建筑面积：指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊公有建筑面积与不应分摊共有建筑面积。 应分摊共有建筑面积分摊系数： 为整幢建筑物的应分摊共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。 应分摊的共有建筑面积： 为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。 商品房销售面积 商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房