房地产投资的规模、结构和效益分析.doc

房地产投资的规模、结构和效益分析 住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力，房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。本文主要通过对我区房地产业发展状况的分析和研究来反映我区房地产业的发展规模、速度和效益，并且解析我区房地产业发展的一些制约因素，最后，对我区房地产业的发展前景进行探讨。 一、房地产开发企业的发展状况 1、房地产市场的基本情况 近年来，松江房地产持续处于快速发展趋势，土地供应和商品住宅房销售出现供不应求的趋势，总体上，松江房地产市场健康有序。随着我国改革开放的不断深入和市场经济体系的日趋完善，我区房地产开发企业的数量逐渐增加。截止2004年底，在我区注册的房地产开发企业已达到376家，其中房地产开发企业二级资质11家，三级资质19家，其余均为暂定资质。企业投资规模在壮大，行业素质在提高，行业结构在发展中得到不断调整优化。 开发企业规模的不断扩大，随着经济社会科技的日益发展和人民生活水平的不断提高，房地产业的发展对于吸纳社会劳动力，解决就业问题都具有非常重大的意义。2004年，房地产开发企业从业人员中大专及以上文化程度的人员占43.4%，而拥有各类职称的人员比重达29.2%，从具体学历分类来看，房地产业从业人员中研究生及以上、大学本科、大专学历及高中以上的人员所占比重分别为1.9%、15.4%、26.2%和34.1%。从具体职称分类来看，房地产业人员中拥有高级、中级和初级职称的人员所占比重为3.2%、15.3%和10.8%。从我区房地产业从业人员情况来看，总体上表现为从业人员素质较高，且有职称的各类人员占了全部从业人员的三分之一。（详见表1） 2004年我区房地产开发企业从业人员学历、职称情况 表1 单位：人、% 年末从业人员合计 按学历分： 5891 比重 按职称分： 比重% 研究生及以上 113 1.9 高级 189 3.2 大学本科 905 15.4 中级 899 15.3 大专 1541 26.2 初级 635 10.8 高中 2007 34.1 有职称比重 - 29.3 初中及以下 1325 22.4 高中以上人员比重 - 77.6 2、房地产市场结构分布 随着我区城市化进程的进一步加快，居民居住条件的不断改善，各方面的环境对今后松江房地产业发展也提供了积极因素，房地产业发展为松江城市建设、经济发展、人民居住条件的改善作出了巨大贡献。目前，松江商品房开发格局比较合理，高、中、低、平价、廉价商品房品种开发齐全，适合不同阶层，不同层次需求，其开发主要分为四个板块。 第一、新桥、九亭板块：距市中心、虹桥机场均很方便，主要以开发中、高档别墅和公寓为主，购置对象主要是以市区和外省市及境外人士为主，占商品房销售量的95%以上。 第二、泗泾、佘山板块：依托国家级旅游度假区及沪松公路、沪青平高速、轨道交通9号线的优势，以开发较高档居住别墅区为主，主要消费对象是市区和外省市及境外人士，占商品房销售量的98%。 第三、松江新城板块：特点是规划布局合理，市政配套完善，大学城文化氛围浓厚，轨道交通便利，追求自然环境高绿化率。主要开发中高档公寓住宅。消费对象是以松江本地居住和市白领居民为主。 第四、松江老城板块：根据松江新城的总体规划，结合老城特点，打造符合古城风貌特点的商业、居住区域。消费对象主要是本区及外省市人士。 2004年我区房地产市场运行特点 1、房地产市场供销两旺、市场交易活跃 据统计，2000年房价比上年上升22.32%，2001年房价比上年上升22.73%，2002年房价比上年上升29%，2004年房价比上年上升12%左右。五年来，松江房价多层住宅平均每平方米上升2000—3000元/平方米左右（包括高层、小高层），低层住宅平均每平方米上升2500—5000元/平方米左右。在中央宏观调控政策和上海市商品房预销售网上登记备案制度实施下，松江商品房预销售有所放慢，房价上升势头有所遏制，但仍处于上升态势。 2000—2004年商品房供销情况表 表2 年 度 开发量（万M2） 竣工量（万M2） 预销售量（万M2） 合计 1308 609 1024 2000 160 86 87 2001 180 84 122 2002 250 96 193 2003 350 208 317 2004 368 135 305 在市场交易上形成了三级市场供销体系，而且二、三级市场交易日趋活跃。2004年，二、三级市场交易达到482万平方米，占整个交易量的45%。（见表3） 松江区1998～2004年度房地产交易情况汇总表 表3 年