昆山商业地产市场调研报告.ppt

第一阶段 市场研究 一、 宏观市场环境分析 城市概述 城市规划研究 城市经济研究 城市人口及消费研究 城市商业研究 二、 项目所属区域及项目深研分析 区域现状及规划 区域经济发展 项目属性研究 项目周边现状及发展前景分析 项目发展建议 一、宏观市场环境分析 城市概述 城市规划研究 城市经济研究 城市人口及消费研究 城市商业研究 地理位置： 地处江苏省东南部、是上海和苏州之间的“中心花园”，北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。 人口资源： 常住人口164万；户籍总人口71.13万人，占城市总人口的43.4%，年人口增长率约为2%。（据第六次全国人口普查数据） 经济优势： 全球65个国家和地区的投资者在这里创办了约5000个项目，投资总额超过300亿美元。近年昆山还凭借雄厚的综合实力蝉联福布斯中国最佳县级城市第一名。 1989年7月27日昆山撤县设市 昆山下辖玉山、巴城、周市、陆家、花桥、周庄等10个镇 其中玉山镇是昆山市城区和市政府驻地 从地理位置、人口及资源来看,昆山具有显著优势,为城市的发展提供了必要的基础条件 1. 城市概述 1. 城市概述 昆山市位于往来上海与苏州往来的直线必经之路上，是上海去往外地的第一站，也是外地去上海的最后一站，区位优势明显，对外交通十分便利 航空: 　 苏南硕放国际机场（距44公里，约40分钟车程） 　 上海虹桥国际机场（距45公里，约50分钟车程） 上海浦东国际机场（距92公里，约70分钟车程） 港口: 上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口 铁路: 京沪铁路在昆山设有一等客货运输综合站昆山站。 沪宁城际高铁在昆山境内设有昆山南站、阳澄湖站、花桥站。 京沪高速铁路在昆山境内设昆山南站。 公路: 苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏沪高速公路、苏虹机场路、南312国道、北339省道穿越其境 昆山交通便利,为经济的快速发展发展提供了必要的支撑 1. 城市概述 国家统计局公布： 全国百强县（市）排名中，昆山连年位居第一 中国中小城市科学发展三项测评中，昆山名列全国中小城市综合实力100强第一位 全国最具投资潜力中小城市50强第一位 全国十佳节约型中小城市第二位 2. 城市规划研究 城市性质： 长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市和具有江南水乡特色的生态园林城市 城市职能定位： （1）长江三角洲地区核心城市，上海周边的重要的制造业基地 （2）苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济发达的城市 （3）中心城区是昆山市域的政治、经济、文化、科技中心 （4）适宜居住的现代化园林城市 （5）苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一 城市发展方向： 东拓：整合花桥、融入上海 西育：联合苏州、保育阳澄 南优：优化吴淞、转型升级 北延：昆太联动、提升二产  2. 城市规划研究 城市中心体系 ——形成“一主一特四副”的城市中心体系 总部办公 服务外包 物流 2. 城市规划研究 城市和分区规模 ——据《昆山市城市总体规划2009-2030》估算，至规划期末： 昆山高新区（玉山分区） 1 人口规模 90 万人，城市建设用地规模 95 平方公里 昆山经济技术开发区 2 人口规模 83 万人，城市建设用地规模 90 平方公里 花桥商务城 3 人口规模 38 万人，城市建设用地规模 55 平方公里 昆山城市人口规模 270 万人，城市建设用地规模310平方公里 张浦分区 4 人口规模 24 万人，城市建设用地规模 30 平方公里 周市分区 5 人口规模 35 万人，城市建设用地规模 40 平方公里 花桥商务城将成为昆山城市发展重点区域，产业及商业能级将大大提升 3. 城市经济研究 长三角经济圈次级辐射中心！ 上海 无锡 宁波 杭州 南京 苏州 昆山 常州 嘉兴 绍兴 镇江 湖州 舟山 南通 扬州 台州 泰州 核 心 —— 对外窗口 上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承担了长三角对外窗口的功能。 第一圈层 —— 次级辐射中心 次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。 第二圈层 —— 专业产业基地、专业市场 集中发展优势产业，形成专业性的产业基地 第三圈层 —— 原材料基地 为产业基地提供原材料，并形成专业市场 第三圈层 原材料基地，以廉