杭州小区会所调查报告.doc

（感谢当年浙江楼市的一帮兄弟姐妹们四处跑做调查） 一、小区会所发展现状 小区会所（或称会馆）不但是形象性的配套设施，而且是经营性的配套设施。它不但能使业主在家门口就可以享受到休闲、娱乐、运动设施，使业主的生活增添了许多忙里偷闲的乐趣。而且会所将真正为社区服务的极具亲和力的场所，自然、开放、互动、交流。 和国内很多城市一样，杭州目前新建的或开盘的绝大多数楼盘，都拥有自己的会所，面积多在500平方米以上，最大的达到20000平方米，每年都需巨额费用维持其运作。正在经营中的社区会所，亏损比例极高，即便是没有亏损的会所，大多也处于一种勉强度日的处境之中，真正运行良好的会所寥寥无几。 小区会所是于1993年前后在杭州出现。当时杭州开发商学习南方的广州、深圳等城市，大搞“中心会所”，位置一般设在小区中间，专为该小区居民服务。在蒋村等区域，这样的会所相继出现，可以说是南方城市会所的忠实再版。 当时开发商推楼盘时必打的三张牌一是会馆，二是游泳馆，三是网球场，可以说是楼盘配套设施“三件套”。而作为新建楼盘必推的配套设施，会所让所有人失望了，尤其是位于封闭小区的中心位置的会所，只能对该社区的业主服务，消费潜力有限。 在长达十年的发展过程中，杭州的开发商也在会所的开发和经营上进行了一些探索，尤其是1999年以来高档楼盘的大量出现，带来了新一轮会所开发热潮。会所的功能得到了最广泛的延伸，小型宾馆、餐厅、乒乓球、桌球、棋牌、健身、美容、商场，几乎囊括了普通人生活消费的方方面面。而另一典型的变化是，如今走在文新路沿线，你可以发现很多的小区会所位置都沿街———以餐饮为主的服务项目大多向公众敞开，这些以开放性姿态出现的会所，确实吸引了一部分人流。 在调查中发现，杭州社区会所的经营大多亏损，某社区会所的物业管理负责人坦言，会所贴钱很厉害，是烫手的“山芋”，用一个字说是“亏”。市中心楼盘金都华庭到目前为止一直没能按规划要求将会所经营起来，相关人士透露，原先是计划通过招租的形式将会所经营起来的，但偏偏就是在招租这一关口遇到了瓶颈；南都物业管理公司的王经理说，今年除南都德加公寓开始赢利外，南都的其它楼盘如江滨花园基本无赢利，林语别墅、银座公寓均收支持平；而另外的物管公司则避开盈利这个问题，如正在开发二、三期的朝晖现代城，其物管负责人就一直强调会所是为业主服务的，并不以赢利为目的。 二、小区会所经营状况 杭州住宅小区的会所，虽然由物业管理公司经营管理，但多数物管公司为开发商自办自管。若物管公司不承包，开发商又不可能自己组建一支队伍来经营，而对外招租，由于处于小区内部，位置不佳，不受市场欢迎。同时，社区内除了餐饮业生意红火外，会所里其他的设施，如游泳池、网球场等等，往往由于规模较小、设施简陋、更新缓慢等等原因，常常门可罗雀。 据一位会所经营者介绍，会所运营费主要表现在设备维护费、电费、空调费、人工费等方面，其中以电费和空调费为最大项目。一家设施完备、占地2000平方米的会所，如果全部设施正常运作，每个月的各种费用相加约30万元左右，每年花费接近400万元。分摊到每一天的费用大致是1万元，但营业额通常只有几百或上千元，节假日稍好一点，但营业收入也远远抵不上支出。也许正是由于这个原因，虽然大多数业内人士对会所全线亏损表示忧虑，并希望探索出会所经营的新途径，但说起自身的具体经营状况，他们还是三缄其口，不愿多说。 目前，受到较多受访者认可的是湖畔花园的中心会所，也就是他们眼中极少数保持赢利的会所之一。开发商证大房产的有关负责人表示，其实他们也仅仅是维持保本运作，收支平衡而已，如果说赢利，也只能说是“微利”。 据介绍，湖畔花园的会所于2001年5月开始营业，总面积达4000平方米，位于小区中心位置，服务于小区业主，包括了宾馆、餐饮、球类、美容、健身、商场等多项设施。除去土建成本，会所仅装修设备就花去500万，仅保龄球一项就花去了100万。目前仅餐饮、客房、棋牌室三项是赢利的，用以支撑整个会馆的收支平衡，其他项目均处于亏损状态。4000平方米的场地，仅中央空调一项，每个月要花去巨额能耗费，而维修费一项，更是个无底洞。 湖畔花园作为为数不多的保本运作的会所，很重要的一个原因是该楼盘的体量较大，占地将近300亩，是城西的大型社区，为会所提供了较多的消费人群，这是很多小区所不及的。 一般社区会所在收支无法平衡的情况下，只有关闭部分消费场所，想方设法降低能耗和人工费。而随着时间推移，设备的老化和破败需要越来越多的维修费用，在没有维修费的情况下，大多数会所陷入了“一年新、二年旧、三年破”的尴尬境地。 三、发展小区会所的问题点 杭城会所全线亏损，原因究竟何在？ 追根究源，是规划之初就步入了误区。国外城市中，某一集中的居住区如达到一定的户数和人口，则必须配备一个“社区服务中心”，为周边若干居住小