浅谈基准地价在地产市场建设中的作用.docx

浅谈基准地价在地产市场建设中的作用□马凤飞基准地价是指在城市规划区范围内，对现状利用和规划利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的均值地域，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格。基准地价具有全域性、平均性、时效性、分用途等特点。基准地价作为我国城镇地价体系的重要组成部分，是我国政府法定的公示地价之一，是政府制定管理措施和投资决策的依据，是评估宗地地价的基础。经公布的基准地价，对土地利用、流转起引导作用，也是国家征收土地使用税的依据。基准地价评估最终目的在于应用。基准地价成果在强化国土资源管理，培育土地市场，指导土地交易，高度垄断一级土地市场，搞活二级土地市场上发挥出了应有的作用。在目前国家宏观调控、用地形势日益严峻的情况下，为了提高我国城市土地价格评估的水平，加强对地产市场的管理，引导和促进城市土地正常交易和房地产市场健康有序地发展，如何科学、合理而又充分发挥基准地价的五月号·2006中国地产市场CHINAREALESTATEMARKET77地政研究应用价值，仍然需要认真研究。本文以东阳市为例，对现行基准地价的作用作一简单分析。一、东阳市现行基准地价的特点1.商业用地、住宅用地、工业用地的地价水平按一定的几何结构自中心递减，并且三种地价衰变方向一致，但衰变级差不同。随着级别的增加，三种地价的差距逐渐减少。这与土地价格内涵相符合。基准地价是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。在城市中心地区商业用地、住宅用地、工业用地的预期收益很悬殊，三重新规划。城市中心区的工业用地在不断减少，所以在城区内的一、二述等诸多因素与现行行政区域出现了相互脱节的现象，缺乏一定的现种地价相差很大；东阳市城区一级的商业用地、住宅用地、工业用地之级工业用地地价实际上逐渐变成一个虚设的地价。势性。此次基准地价更新评估反映了现行行政区划的地价水平，且对比为16.1∶5.5∶1；而城区五级的商业用地、住宅用地、工业用地之比为3.住宅用地地价对区域性规划非常敏感。在城市规划中建筑密度较新增的部分城区街道地价进行了细化，提高了区域应用的针对性。4.7∶3.3∶1。在偏远的经济不发达地区，商业、住宅、工业三种用途的低，建筑物之间的空间距离较大的区域，住宅用地的价格相对较高。住5.建立起了地价级别划分的电子图示系统及地价动态监测机制，有预期收益的差距会逐渐减少，三种用途的地价差距会越来越少，并逐宅用地二级地由于离城市中心区域较近，生活方便度较高；而三级地虽利于及时反映和监测土地市场变化信息，减少基准地价再次更新时的渐向成本地价靠拢。（见图1）然离中心区域较远，但是规划条件好，居住环境优越；所以住宅用地工作量。2.城区一、二级工业用地价格逐渐虚化。为了提高土地利用效益，尽二、三级地价差距逐渐缩小。4.级别地价与行政区划保持了一二、基准地价对规范地产市场的作用基准地价成果以满足国有土地出让、转让、租赁管理为中心，为推行量使单位面积土地利用效益最大化，对城市中心区域工业用地采取高地致性。2001年的基准地价成果对应的是当时市辖的22个镇、4个乡；东价政策，并鼓励企业向各类工业功能区集中。随着城市的发展，东阳市阳市新的行政区划调整方案于2003年10月份出台，调整后，东阳市辖土地出让招、拍、挂，土地收购储备，实行基准地价定期公示制度奠定基原在一二级地的工业用地绝大部分已经迁出，少部分被政府收购储备11个镇、1个乡、6个街道，这使评估工作中地价级别的确定及区域描础，兼顾土地市场宏观调控、税收管理和土地使用者地价参考等要求。78CHINAREALESTATEMARKET中国地产市场五月号·2006地政研究本文就以下方面作一简单的分析：1.制定协议出让土地最低价和确定土地招拍挂底价土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让最低价是指市、县人民政府国土资源行政主管部门以协议方式出让国有土地使用权时确定出让价格的最低控制标准。根据国土资源部21号令和省政府（2001）61号文件规定，最低价不得低于新增低于最低价时，国有土地使用权不成交和得到合理的价格。得出让。底价可以以基准地价更新成果为基础，通过市场行情、政策等因素修以基准地价控制城市土地出让的最低价，对土地收益进行合理分配，正，即出让底价=基准地价×市场行情修正系数×政策调节系数。是我国宏观经济调控下，加强城市土地资产管理的必然选择。以基准3.确定土地收购储备价格标准土地收购储备制度是由政府依照地价控制城市土地出让的最低价格，有利于防止低价出让土地，过量批法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收租土地的现象发生；有利于防止国有土地资产的大量流失