商品房买卖合同纠纷中-柯杰律师事务所.PDF

商品房买卖合同纠纷中，约定解除权消灭后，守约方能否另行主张法定解除权？ 在商品房买卖交易中，双方往往会约定因买方迟延履行主要债务时卖方享有解除权。 但在该约定解除权因行使期限（除斥期间）经过而消灭后，债权人能否对债务人进行 催告，并在其于合理期限内仍不履行后主张法定解除权？笔者尝试从解决实际问题的 角度出发，提出观点，供大家探讨。 【案例】 2010 年 9 月，自然人A 与房地产开发商B 签订了《商品房买卖合同》，约定：A 购买 B 开发的商品房一套，价款490 万元，A 应于 2011 年 3 月 1 日前付清全部房款。B 在 收到A 支付的全部房屋价款后60 日内交付房屋，并在一年内协助A 办理房产证。 如逾期付款，在90 日内，A 按日向B 支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履 行；超过 90 日，B 有权解除合同，A 应按累计应付款的 1％向B 支付违约金；如A 愿 意继续履行合同，且B 同意，A 应按日向B 支付逾期应付款万分之二的违约金。 合同签订后，A 于2010 年 12 月 15 日向B 支付了房款 190 万元，之后，无力再向B 支 付剩余房款。B 未向A 交付房屋。现无证据表明B 曾向A 催要过房款，A 亦称从未收 到过B 的催款通知；此外，A 也从未催告B 行使合同解除权。 2016 年 10 月，B 向法院起诉A ，要求解除《商品房买卖合同》，同时要求A 承担违约 责任。A 愿意继续履行，不同意解除合同。 【本案合同约定解除权的分析】 本案中的约定解除权因债权人未在除斥期间内行使而消灭 一、约定解除权的产生 合同约定了解除权的产生条件，根据《合同法》第 93 条第二款的规定，条件成就后， 解除权产生，当无疑义。 二、约定解除权的消灭 本案合同未约定解除权的行使期限（除斥期间），且法律并未就合同解除权的行使期 限作出具体规定。因此，根据《合同法》第 95 条第二款的规定，解除权行使的期限为 对方催告后的“合理期限” 。 HIGH VALUE LEGAL SERVICES IN SPECIALIZED AREAS 柯杰律师事务所 总机: 8610 5969 5336 传真: 8610 5969 5339 北京市朝阳区建国路79号华贸中心2号写字楼2606 (100025) • 柯杰联盟成员所 巴塞罗那| 北京 | 贝尔格莱德| 布拉迪斯拉发 | 布加勒斯特 | 布达佩斯 | 基希讷乌 | 吉隆坡 |马德里 | 巴黎| 波德戈里察 | 布拉格 | 普里什蒂纳 | 上海 | 索非亚 | 地拉那 | 瓦莱塔 | 维也纳 | 华沙 | 萨格勒布 就商品房买卖合同中的“合理期限” ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》（简称“ 《司法解释》” ）第 15 条第二款予以明确，即： 经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解 除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 本案中，B 自2011 年5 月31 日起即取得约定解除权，在合同未约定解除权的行使期限、 A 也从未催告B 行使解除权，且B 未能证明其通知A 解除合同的情况下，根据前述规 定，B 享有的约定解除权已于2012 年5 月31 日消灭。约定解除权消灭，合同应当继续 履行。 【问题的提出】 本案合同中的约定解除权，与《合同法》第 94 条第（三）项规定的法定解除权，产生 的主要事实基础是一致的，即：当事人一方迟延履行合同主要债务；不同之处在于产 生的法律基础及程序要求不同，前者源于当事人之间的约定，约定条件成就即产生， 而后者基于法律的规定，且以债务人经催告后在合理期限内仍未履行为前提。 在本案所表述的情形下，我们会遇到一个问题，即：在约定解除权已消灭，而 A 仍无 力支付剩余房款且不同意解除合同的情况下，B 能否依据《合同法》第 94 条（特别是 第（三）项）的规定主张法定解除权？ 【观点】 笔者认为，在 A 不同意解除合同，但又因为缺乏履行能力一直无法支付剩余房款时， B 可以依据《合同法》第94 条的规定主张法定解除权，理