瑞士风情小镇三期地块项目定位及操作思路【提报】85P.ppt

【开发体量建议】 【开发体量建议】 根据精诚多年操作楼盘的经验和市场实际年均去化情况进行阶段性开发体量推导 【整体市场去化量借鉴】 【营销策略】 【开发体量建议】 规模体量类似项目的开发节奏和销售周期对本项目的开发节奏可以起到一定的借鉴作用 【类比项目开发借鉴】 【营销策略】 【营销策略】 营销思路方向正确与否决定了项目形象能否在短期内有效传播并迅速扩散，从而引起市场共鸣和追捧 【整盘营销思考】 问题1 解决与区域主要竞争项目（三千院、益格名邸等）的差异化竞争问题。 初期如何获得更多区域客，并最大化掠夺市场份额。 问题2 问题3 解决项目良好的定位如何引发市场的共鸣和追捧。 中期如何获得更多城市客群（范区域客群）——人流导入。 美誉度的达成—— 知名度的树立—— 独特气质的形成—— 解决项目价值核心支撑力的问题 形成特有的形象张力，成为区域的品质和形象标杆。 【营销策略】 营销思路方向正确与否决定了项目形象能否在短期内有效传播并迅速扩散，从而引起市场共鸣和追捧 【整盘营销思考】 主要矛盾：如何塑造品牌及项目品质来吸引客群？ 延续瑞士风情小镇之前的良好口碑，主打创新升级概念，强化产品品质，拨高客户身份。 强化区域区域升值前景（地铁开通，政府扶持）。 树立个性鲜明的差异点。 具有煽动力的主题文化和生活包装。 注重单价和总价的关系，营造高性价比形象衬托产品内在价值。 抓住客户“眼见为实”的心态，有效利用一期景观实景，强化三期产品品质。 宣传规划和产品的创新优势，突显“亮点突出，高人一等”“更高品质，更高价值”。 策略和销售上的专业化，做到“更诚信、更专业、更有价值感”。 注重阵地包装和周边主要路径客户拦截通路，充分利用“桥头堡”战略地位，区域卡位。 次要矛盾：面对同类产品的竞争，我们如何抢占市场领先地位？ 【营销策略】 营销思路方向正确与否决定了项目形象能否在短期内有效传播并迅速扩散，从而引起市场共鸣和追捧 【营销目标】 目标1 销售速度—— 目标2 销售价格—— 目标3 品牌提升—— 计划在18——24月完成可售体量的90%——95%。 实现全盘均价4600——4800元/平方米。 提升项目知名度与美誉度，加强本案与前期产品在成客户层面与推广层面联动，树立本案在区域的高端价值形象，成为客群在区域置业的首选。 【营销策略】 营销思路方向正确与否决定了项目形象能否在短期内有效传播并迅速扩散，从而引起市场共鸣和追捧 【战略布局】 包装策略——阵地包装/物料包装——包装煽情化，个性彰显化 推广策略——线上线下皆高调，阶段性组合式爆破推广 销售策略——高举中打、提升价值、理性争取、感性打动 ——短蓄多爆：（少推频推，拉升价值），板砖营销，一砖拍死， 拍死拉倒 为完成上述营销目标，拟执行如下策略—— 形象大道包装——从外围建立项目形象，一切以突出项目高端品质为主，形成视觉引力，强调仪式感。 【包装策略】——形象大道 样板示范区——项目前期最大的价值体现。本案60万平方米大型楼盘，交房时间相对较晚，场地包装更为关键，从某种意义上讲，是项目的0.5期。 【包装策略】——样板示范区 【区域市场趋势分析】 本案目前正进入区域价值提升、区域市场被发展商和购房者重新认知的阶段。 区域房地产市场走势研判 区域市场未来两年价格走势、市场成交走势均将保持稳定上涨态势，上涨幅度除受正常的市场态势影响外，各开发商借区域优势烘托房价，也将把区域市场整体价格拉高。 从目前数据显示，在未来1-2年的时间里，随着周边地块的陆续上市，地铁一号线的开通，区域市场市场的竞争将日趋激烈，竞争范围也将随之加大。 【区域市场及竞品分析结论】 区域板块相对较为偏远，市场认知度低，销售情况远逊于城区项目，但高品质及低价房源受到青睐 市场潜在供应量巨大，低品质项目众多，本项目应当走区域内高品质路线。 有品质较好的楼盘，但品质感仍有拔高的空间。 区域房地产市场同质化现象严重，产品线单一，功能型创新产品存在市场空缺，无法满足范区域内追求品质客户的需要。 走品质化路线是项目摆脱低品质竞争泥潭， 取得良好市场业绩的保证 较高品质的城郊项目是受区域市场需求的支持，尤其是能得到一些高素质客源的青睐。 高素质客源的选择倾向仍然受较强的地缘限制，这从一定的角度折射出沈阳部分高素质客源的消费习惯。 项目的辐射区域内有高素质客源的实际存在，且有舒适性居住的客观需求。 市场特点 竞争状态 区域市场需求结论：项目泛区域内有高品质需求的实际客源存在，且实际需求有突破区域壁障的可能，但这种需求目前还需要宣传工作的引导。 结论1 【结论要点】 区域竞品较多，竞争压力较大大，项目必须客观分析定位。 结