第1章 房地产金融概论.ppt

第二节 房地产开发项目投资经济效益评价 5.土地增值税 是向转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得增值收入的单位征收的 一种税。它是按转让房地产所取得的增值额和超额累进税率计算征收的。开发项 目计算应纳土地增值税时的增值额，是指转让房地产时所取得的经营收入减除规 定扣除项目金额后的余额。增值额的扣除项目包括 （1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用 （2）开发土地和新建房及配套设施的开发成本 （3）开发土地和新建房及配套设施的销售费用、财务费用和管理费用 (4）旧房及建筑物的评估价格 （5）与转让相关的税金 （6）房地产开发企业还可按（1）（2）项规定的金额加计20%的扣除 土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税 率是30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率 是40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额的200%的部分，税 率是50%；超过扣除项目余额200%的部分，税率是60% 开发企业建造的普通标准住宅出售时增值额未超过上述（1）（2）（3）（5） （6）项扣除金额20%的，可以免缴土地增值税 第二节 房地产开发项目投资经济效益评价 6.企业所得税 是对我国境内企业，除外商投资企业和外国企业外，就其 在中国境内、境外从事生产、经营所得和其他所得征收的一 种税。国内企业应缴纳所得税额按应征税所得额计算，税率 为33%；应纳税所得额为企业每一纳税年度收入总额减去准 予扣除项目主要是指与取得收入有关的成本和费用，包括销 售、出租、转让房屋、土地的经营成本、经营税金及附加、 销售费用、财务费用和管理费用等。 第二节 房地产开发项目投资经济效益评价 三 开发项目财务状况的分析 是从项目微观角度，对项目盈利能力、投资收益能力以及借款偿还能 力等进行的分析计算。项目财务状况分析和企业财务状况分析不同。前 者根据项目估算数据编制利润表等分析销售后的盈利能力和投资借款偿 还能力，后者是根据企业会计核算报表资料分析年度开发经营活动的盈 利能力和财务实力。除前述估算以外，还需要估算销售后各年实现的利 润分析投资借款偿还的可能性。 第二节 房地产开发项目投资经济效益评价 （一）商品房屋开发项目财务状况分析 1.编制商品房开发项目利润估算表 利润总额=经营收入-经营税金及附加-销售费用-财务费用- 管理费用 净利润=利润总额-应纳所得税 案例：小区开发项目2005年的利润总额及净利润额分别为 利润总额=5000-3500-275—100-250=875万元 净利润=875*（1-33%）=586.25万元 2006年利润总额及净利润分别为： 利润总额=15000-10500-825-300-441-750=2184万元 净利润=2184*（1-33%）=1463.28万元（利润估算表如下） 项目 2005年 2006年 合计 经营收入 5000 15000 20000 经营成本 3500 10500 14000 经营税金及附加 275 825 1100 销售费用 100 300 400 财务费用 0 441 441 管理费用 250 750 1000 利润总额 875 2184 3059 所得税 288.75 702.72 1009.47 净利润 586.25 1463.28 2049.53 第二节 房地产开发项目投资经济效益评价 2.商品房屋开发项目的盈利能力分析 商品房屋开发项目的盈利能力分析，是从项目的微观经济角度，不考虑 资金的时间价值，对经营收入盈利水平、投资收益能力的静态分析。 经营收入利税率是指项目利润总额与经营收入的比率，以此说明商品 房屋开发项目经营收入的盈利水平。 案例：小区商品房屋销售完成后的利润总额为3059万元，经营收入为 20000万元，则经营收入利润率=3059/20000=15.3% 经营收入净利率是指利润总额扣除应纳所得税的净利润与经营收入比率 案例：小区经营收入净利润率=2049.53/20000=10.25% 将获得的这两个比率与其他企业相关比率作比较，若高于其他企业则有 竞争力 第二节 房地产开发项目投资经济效益评价 （2）商品房屋开发项目投资收益能力分析 投资收益率是指项目收益额与项目投资支出总额的比率，它是项目投资 收益能力的静态分析。该指标是从项目微观经济角度，按照国家现行财 政、税收、会计制度，分析测算项目开发后给企业带来的投资经济效益 其中投资支出总额包括开发成本和投资借款利息 投资收益率可分为投资利税率=利润总额/投资支出总额 和投资利润率=净利润/投资支出总额 案例:投资利税率=3059/14000*100%=