西安万华商业综合体前期策划方案汇报（129页）.ppt

* 五星级酒店结论：世联建议开发 促进大盘销售。开发五星级酒店有助于拓宽大盘客户来源，促进大盘销售 大盘价值拉动点。五星级酒店的建设及经营作为大盘后期的价值拉动点之一，能有效拉动大盘价值 财务表现优异。酒店预计于2014年的投资额为4.23亿元，折算到2016年资产估值达6.8亿元，资产回报周期9年(五星级酒店回报期为8~12年)，毛利率达37% 1 2 3 * 社区商业结论 业态调整方案：“影院业态取消，原持有散铺放入街铺内销售”；持有面积由原来3.4万平米减为2.1万平米，其中在DK6、7的面积为1.3万平米（包括不占用住宅指标的1万平米） 建筑形态调整：由原来的“集中商业+街铺”调整为“Block+街铺”，主力店分布在十字路口四角，有利于商业氛围形成，并减少对DK6、7指标的占用 28万平米商业项目结论回顾 * 发展写字楼群方向研判：项目具备发展写字楼的条件，但不适宜发展纯写字楼群，世联建议采取“公寓+写字楼”的发展模式 发展大型百货方向研判：项目由于区位陌生，且未来能级有限，不能支撑发展大型百货，世联不建议其发展大型百货 奥特莱斯方案深化：世联建议引进优秀运营团队，如CLAS集团，共同发展12万平米的奥特莱斯业态，世联在后续的合同谈判，招商运营中会提供协助；并在二期预留5.3万平米面积，作为万华集团未来经营项目 项目零售业态占比超过83%，其余为餐饮业态，结合商圈消费特征，定位为中端消费百货 * 一楼：珠宝首饰、名表眼镜、化妆品、皮具、男士皮鞋、烟酒 二楼：男士正装、男士商务装、男士休闲装、男士配饰 三楼：少淑装、时尚女装、女士内衣、女士饰品、美容中心 四楼：运动服饰、棉毛内衣、羊毛绒衫、儿童用品、儿童乐园 五楼：居室用品、厨浴电器、影音家电、移动电话、数码产品 六楼：精品餐饮区 钟表首饰 服装 土门商圈是城西较为成熟的区域性商圈，是西安老居住区，商圈内人群平均消费能力一般，但是商圈总消费额较高 世联研究其发展基于两大基础：基础一：项目区位良好(土门商圈与内城商圈交接处) * 城西酒店厨具批发市场 土门市场及服装市场 土门爱家购物广场 城西五金机电批发市场 土门民生 项目 面积 主要业态 土门民生 30.000 百货（中档） 土门爱家购物广场 11.000 超市（中低档） 城西酒店厨具批发市场 5.000 批发市场 五金机电批发市场 20,000 批发市场 汉城路医药批发市场 20,000 批发市场 土门市场及服装市场 10.000 批发市场 钢材玻璃交易市场 800,000 批发物流 土门商圈是西安较老的商圈，区域内大量的服饰、五金、工具批发市场，虽然档次不高，缺乏规划较为杂乱，但是人流量大，购物消费旺盛集中 内城商圈：目前西安唯一的市级商圈，发展度极为成熟，人流量大，经营情况良好 * 内城板块现有商业 主要项目 商圈总供应量 大型商业面积约71,700平方米 步行街(五条街)总长度约6,000米 空置率 优质商业物业空置率 7.9% 主要特征 西安城区内以钟楼为中心，东、西、南、北四条大街及解放路所构成的城内商圈。 钟楼商圈四条大街及解放路商业格局发展并不平衡，东大街和南大街，是核心商圈人流最为密集的区域。西大街和北大街发展较慢，解放路为西安以前的商业旺区，近几年已经逐渐的没落，商业气氛逐渐变淡，但随着万达的进驻以及解放路的整体拓宽，解放路将迎来下一个商业繁荣期； 几条大街发展的定位有各自的特点，东大街将以中小型专卖店、品牌店为主；南大街以现代高尚消费的餐饮娱乐业态为主，并附以中高档商品(服饰、钟表、珠宝等)专营店；西大街集中改造后目前空置率较高，主 要引进百货及大型主题商业；北大街以通讯、电器、服装为主；解放路以零散街铺和专业店为主。 钟楼商圈大型商业项目以传统百货和流行百货为主。 客户特征 南大街的中大国际和美美百货及世纪金花，主要为中等以上收入的本市人口和陕西其他县市和西北其他地区高收入阶层。消费者年龄25-45岁，主力消费者35岁左右。 除以上项目外，其他区域，主要目标客户为本市西安市民及大西安都市圈周边地区消费者。 除了全市大众消费外，该区域也是外来旅游人口重要的消费场所之一。 开元 世纪金花 民生 骡马市 基础二：庞大的商家资源积累及招商能力 * 西安首个开元商城在1996年开业，在西安经营多年，拥有极强的声誉及招商能力； 中心区开元商城与开元商城西旺店进驻店铺超过300个 开元商城部分进驻商家列表 钟表首饰 服装 开元商城是大型百货，其发展需要成熟商圈支撑，本项目难以发展成此类型项目 * 开元商城： 选址和拓展极为谨慎，企业在西安发展多年，目前为止仅有两个项目，其他如宝鸡、咸阳，安康则各只有一个 西旺店位于土门商圈与城内商圈之间，发展度成熟，仅次于城内与小寨商圈 28万平米商业项目： 陌生区