豪德物流商贸城整合推广草案2.doc

豪德商贸城项目策划草案 第一部分 市场研究与方案构思 第一章 项目市场研究 1.1周口专业市场宏观走势分析 周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。发展大商贸，促进大流通，加快城市建设势在必行。 建设大周口的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略，在周口城市发展战略五年计划中，其重要一项是：规范市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，已经是周口经济发展的客观要求。 1.1.1周口市住宅商品房情况 周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向发展；开始走出“火柴盒”式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层发展；在户型上开始向大套居发展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、文化、配套四维空间，但目前仍存在小区管理体制不规范，物业管理落后等明显的较落后城市特征。 1.1.2 周口写字楼情况 周口尚未形成规范的写字楼，除几大银行拥有15层以上高层外，周口高层建筑很少，体现出城市经济较为落后的基本特征。 1、多层带商居办公楼较为普遍 如川汇区文化馆，一层为商铺和办公，二层以上办公与住居混杂，入驻机构以文教为主；以小户型结构、单间面积20平方米为主，其余有二室、三室户型，面积在40-50平方米；没有规范物业管理，只有车辆看管。 2、多层机关办公楼自用与出租 如位于七一路中段的商业局办公楼，层高8层，总面积7000平方米，配有电梯、保洁等，户型单间面积30平方米，共110套，二室60平方米，约20套，三室90平方米，约15套。6至7层为商业局自用，1至5层对外出租。 3、开发写字楼较少 如位于老新华书店对面的永安商务楼，属对外出租的专业写字楼，备有电梯与基本物管服务，但出租率不甚理想，约在50%多一点，户型以单间为主，面积在26平方米左右，约100余间，每间每月租金400元左右，主要入驻机构为文教、交通、地产、保险等。 1.1.3 周口八县一市一区经济情况 1、项城市 位于周口市南部，面积1083平方公里，人口103万，辖18个乡镇。支柱产业为莲花味精，社会经济指标的绝对值基本与周口相持平，年人均可支配收入在4000～5000元之间。主要商业区在以项城商场和项城家电城为中心的东大街中段，专业市场有项城建材市场，位于环城中路与车站路交汇处。 项城交通发达。漯阜铁路环城而过，并以形成省级公路网。 2、郸城县 位于周口东部，面积1471平方公里，总人口120万，辖20个乡镇。在八县中，郸城是经济较为落后的县之一，农业仍是县经济主要支柱。年人均可支配收入在3000元左右。商业区位于天河平价商场为中心的人民路中段，专业市场不发达，主要依靠马路带经济。 郸城交通不发达。铁路有许郸地方铁路，洛河亘城而过，省级公路网已形成。 3、淮阳县 位于周口市腹地，面积1468平方公里，人口119万人，辖20个乡镇。淮阳经济比较落后，仅有一个占地约30亩的陈州商城，商业十分萧条，没有形成较为集中的中心商业区，年人均可支配收入在3000元左右。 淮阳城关有三分之一为龙湖，交通不发达，铁路有周淮地方铁路与许郸地方铁路，106国道穿城而过，省级公路网已形成。 4、西华县 位于周口西郊，总面积1194平方公里，人口79万，辖19个乡镇。西华是八县中较小县之一，经济比较落后，年人均可支配收入在3000元以下。 西华交通不发达，没有铁路，主要依靠省级公路网。 5、沈丘县 位于周口市东南郊，总面积1007平方公里，人口111万，辖21个乡镇。沈丘为八县中较大县之一，也是八县中经济较好的县之一，年人均可支配收入在3000元以上。主要商业区在县府街中段，建环路内有一个较有规模的综合批发市场。 沈丘交通不发达，沙颍河盘城而过，交通主要依靠省级公路网。 6、鹿邑县 位于周口市东北部，与商丘、安徽接壤，面积1245平方公里，人口110万，辖22个乡镇。鹿邑是八县中较大的一个，经济实力在八县中也较强，年人均可支配收入3000元以上，商业中心在西大街和人民路中段，境内没有铁路，交通主要依靠省级公路网。 7、扶沟县 位于周口市西北隅，面积1173平方公里，总人口68万，辖15个乡镇。扶沟是八县最小县，经济综合实力在八县中属于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，许郸地方铁路与贾鲁河穿市而过，具有水陆交通与省级公路网联动能力。 8、太康县 位于周口市北郊，面积1759平方公里，总人口130万，辖23个乡镇。太康是八县中较大的一个，经济实力在八县中属上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商业已形成如商贸大世界、建材城、服装城、集贸市场。许郸地方铁路与106国道交城而过，省级公路网发达。 9、商水县 位于周口西南部，面积1314