【商业地产-PPT】重庆鹏润蓝海A区大盘项目广告策略提案-70PPT-2008年.ppt

项目概念主题定位 威海新城市中心·养生度假亲情社区 威海新城市中心·养生度假新典范 方案1：（偏向产品推广概念） 通过对城市中心概念的推广，提升项目的区域价值，增强客户置业信心和对未来居住生活的展望。 本项目所处片区——威海旅游度假区是省级旅游度假区，根据我们市场调查分析，该区域购房或居住者80%为老年人，他们有很大一部分来自外地，选择在此养生度假，因此以养生和度假为主题，符合市场需求。 通过对亲情社区这一概念推广，走情感营销推广路线，更能抓住客群的需求，让他们产生温馨感。 新威海·心级人居典范 方案2：（偏向品牌延续、整合复合概念） 目标客群定位 谁是最有价值的客群？ 他们要什么？ 了解了他们所处、所需、所欲以及他们共有的特质， 我们才能确定该做什么、如何做。 本项目作为郊区地产和旅游度假地产的一个结合点，其目标客群相对广泛。根据我们的入户访谈调查可以看出，约有7.4%的潜在购房者选择在旅游度假区，而根据我们的户外拦截访谈可以看出，约有17%的潜在购房者选择在旅游度假区置业。 通过我们的专家访谈和消费者访谈可以看出，有一部分人对旅游度假区比较看好。 同时从目前市场可以看出，大多置业者为外地人，其中黑龙江的居多，本地置业者较小，80%的购房者为老年人，主要用来投资和度假养老。 本项目的目标客群定位为： 核心客群：家庭年收入在2.5万元以上一、二次置业者。 外地在威海工作、养老及投资者，以东北居多，其中又以黑龙江的最多，同时还包括山东省内陆地区、西北地区（甘肃、陕西、山西等地）、江浙一带、北京、韩国占一部分；张村原居住者也占很大一部分。? 重要客群：威海市区，包括市中心（由于威海市区内房价较高，很多年轻置业者难以承受市区内的房价，因此他们很可能选择在相对偏远旅游度假区购房）。 一群有自己养生理想的人 城市空心化现象首先出现在西方城市化水平较高的发达国家，原因多方面。首先，城市化水平的提高，在城市快速发展的同时，出现了日益严重的“城市病”，交通拥挤、住房紧张、污染严重、社会秩序和治安状况不良等等，燃起了人们对亲近自然生活的渴望；其次，高速公路、地铁、地下管网等城市基础设施向外延伸并进一步完善，使城市空心化成为可能。 美国20世纪50年代“城市空心化”现象 中产阶级耗不起，成功的富人更耗不起， 只有闲人花得起。 距离市区车程1.5小时左右(国际标准) 在国内，对于白领或富人而言，时间都是最大的成本， 每天1-2小时的往返车程，输掉的是时间、金钱、效率和商机 ——完全住宅郊区化的国际标准之四 住宅郊区化趋势判研究 试看中国城市发展“八大病症” 城市发展理念缺乏可持续性 绝大多数城市特别是大城市正在走一种高成本低效率的“逆城市发展一般规律”、无法持续的发展道路。 住房群体在城市的分布结构不合理 高收入者或社会经济地位相对高的居住群体集中在城市中心区，而中低收入者被逐步向非中心区特别是郊外分散。而在国外，中低收入者多数居于中心区的外围，离工作地方较近。 对汽车进入家庭的速度预估不足 在城市建设时考虑的是只走公共汽车和少数的作为奢侈品的小汽车，根本没有预估到家庭汽车将会成群结队地拥上大街… 市中心房屋密度过低 在世界大城市中，中国是单位国土面积的人口密度较低的，几年前北京仅2000人左右／(km)2，上海也不过4000人左右／ (km)2 ，这种房屋建设的低密度破坏了城市进化的正常秩序。 市中心建许多封闭式小区 这是一种 “移花接木”的错误 ，“封闭式小区” 是西方郊区化的产物，国内房地产商们的原版移植、拿来主义，使城市的住房间道路阻隔，阻碍了交通网络高密度的过程。 把公交优先等同于公共汽车优先 公交优先是指公共交通运输的各种工具优先，其中在大城市特别是国际大都会发挥着核心公共交通的作用的是地铁，中国的大城市发展地铁严重滞后，且一些地方上的地铁项目多是修轻轨为主 。 “病”之危害 不及时改变以上高成本低效率的城市发展模式，中国的大城市在交通上将面临普遍性危机，将对中国的城市化将产生巨大的负面影响。 ●一是应对市中心区楼房和道路实施一揽子“加密计划”。 ●二是应建设较多的由中心城区向郊外辐射的大路，把推进市区的高密 度化与郊区的相对稀疏化结合，优化居住结构。 ●三是集中化休闲的场所(如绿化带\森林公园\大广场)应向中心区的外围、郊区化转移,以引导人流动向，从而纾解中心区的交通拥堵压力。 结论：住宅郊区化，虽不 是遥不可及，但与我们有距离！ 中国所谓的住宅郊区化浪潮，并未真正来临！只是浪潮席卷前的温热、风暴来袭前的预告，不是狂风骤雨式，而是毛毛细雨式。是偶尔的“郊区起义”，不是“造城运动”，住宅郊区化，离我们还有一段距离！ 随着中国经济的进一步发展、轿车的逐步普及以及城市的规范化发展，住宅郊区化的旺期才会慢慢到来。 危