【精品推荐】不动产为什么要登记——以1949年之后中国土地登记为例的历史考察法学理论论文_法学论文_27838.doc

　 　 　 　 编辑：小小 　 　 关键词: 不动产/土地登记/目的/确认物权/保护物权/交易安全 内容提要: 在不同的时期，中国的土地登记有着不同的目的；在同一个时期，中国的土地登记有着多元的目的。1949年以来，中国的土地登记分别经历了建国初期的以推动生产力发展为根本目的到改革开放之后以实施土地管理和确认、保护土地产权为主要目的，再到2002年以来彰显公示物权变动、保护土地物权交易安全的目的。中国未来的土地登记将仍然具有多元目的，其中，确认、保护土地物权和保护土地物权交易安全将会成为两大主要目的。至于土地登记的行政管理目的能否被削弱，要视不动产统一登记机构的设置而定。 近些年来，源于《物权法》的起草和颁布，不动产登记成为了学术界和实务界关注的一个热门话题。从不同角度运用各种方法来探讨不动产登记的理论原型、制度设计和实践操作的文章比比皆是，但是或许因为不动产应当登记已经成为一个常识，专门研究不动产为什么要登记的文章却不多见。本文欲借助于梳理1949年以来中国土地登记的历史，发掘出1949年以来各个历史时期中国不动产登记的目的，并试图发现中国不动产登记目的变化的历史趋势，为当下中国不动产登记的制度设计提供一个参考。 一、1949年－1953年：土地登记以推动生产力发展为根本目的（一）以确认土地产权为目的的土地登记1949年9月29日通过的《中国人民政治协商会议共同纲领》（以下简称《共同纲领》）第一章总纲第3条规定：“……有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制……发展新民主主义的人民经济，稳步地变农业国为工业国。”根据《共同纲领》，1950年6月28日通过的《中华人民共和国土地改革法》第30条规定：“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利……”1950年11月10日通过的《城市郊区土地改革条例》第17条规定：“城市郊区土地改革完成后，对分得国有土地的农民，由市人民政府发给国有土地使用证，保障农民对该项土地的使用权。对私有农业土地者发给土地所有证，保障其土地所有权……” 随后，1950年11月25日内务部发布了《关于填发土地房产所有证的指示》， 对土地改革后土地房产证的填发作出了部署。之后，各大行政区或省，依照该《指示》，制定了本地区颁发土地房产所有证暂行办法。以华东行政区为例，华东军政委员会于1950年12月11日发布了《土地房产所有证暂行办法》，对本行政区的土地房产所有证填发作出了较为详细的规定。浙江省政府于1951年5月28日发文中指出：“以1950年土整清册为主，配合土地改革后，每乡土地改革材料及图册，进行整理校对，过拨注记。草册造好后，送区转县以凭填造土地证、土地房产清册。”全国的土地改革工作到1953年春天基本结束。从以上一系列规范性文件可以看出，中国1949年至1953年这个时期的土地登记大致呈现出以下几个特点：1．土地登记和发证相结合，以发证为核心。以华东行政区为例，华东军政委员会《土地房产所有证暂行办法》第8条规定：“土地证分三联，第一联归业主收执；第二联归县（市）人民政府存查。第三联归乡（村）人民政府保存。”当时人民政府保存的土地证、土地改革材料及图册基本上构成了土地登记资料的全部。2．这个时期的土地登记在性质上属于产权登记。土地证的类型在农村为土地房产所有证，在城市郊区为土地所有证和国有土地使用证。土地登记发证的主要内容是确认农民的土地所有权、房屋所有权和土地使用权。以农村的土地房产所有证为例，土地房产所有证上一般记载着业主姓名、土地房屋座落、土地房屋种类、土地房屋面积、土地房屋四至、土地房屋长宽尺度等信息。[②]3．土地所有人拥有完整的土地所有权，享有“自由经营、买卖及出租其土地的权利”。 （二）以发展生产力、推动工业化为目的的土地登记从土地登记发证的主要内容似乎可以看出，土地登记发证的目的在于确认农民的土地所有权，实现耕者有其田，稳定民心。然而，这只是土地登记发证的表面目的，其根本目的其实在于激发农民的生产积极性，发展生产力，为国家工业化准备条件。[③]由于根本目的的存在，使得通过登记发证来确认土地所有权成为了发展生产力的一种手段，从而预示了在不久的将来为了更好的发展生产力，此种发展生产力的手段可能被另外一种发展生产力的手段取代的命运。 （三）作为地政管理重要内容的土地登记1949年11月，中央人民政府内务部正式成立，并设置地政司。根据《中央人民政府内务部试行组织条例（草案）》的规定，地政司的职能如下：主管农村土地改革，土地的清丈、登记和颁发土地证，城市房地产政策，城市营建的计划考核，公共房地产的保护，其他地政事项。据此可见，建国伊始，土地登记就成为了土地管理的重要内容。内务部《关于填发土地房产所有证的指示》