保利地产09-11年财务分析报告.doc

保利地产公司09-11年财务报表分析报告 目录 一 基本内容介绍 （一）公司介绍及市场排名…………………………………………2 （二）所处行业………………………………………………………2 （三）行业竞争状况…………………………………………………2 二 财务分析 （一）三年的短期偿债能力、长期偿债能力分析…………………3 （二）三年的营运能力分析…………………………………………6 （三）三年的盈利能力分析…………………………………………9 （四）三年的发展能力分析…………………………………………10 （五）综合以上分析针对问题提出措施……………………………12 （六）有关现金流量表的分析………………………………………12 （七）杜邦分析………………………………………………………14 （八）公司近三年筹资、投资政策的变化及其存在问题…………15 （九）关于独立董事的分析…………………………………………17 （十）关于公司股权结构等问题……………………………………19 （十一）关于会计政策的变动………………………………………23 （十二）年报信息披露的分析………………………………………23 （十三）关于该公司股票是否值得投资的建议……………………24 1 一 基本内容介绍 （一）公司介绍及市场排名 保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产quot;成长力领航品牌quot;。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市（代码（600048），从最初的市值30亿元和销售额100亿，发展至今成为市值与销售额均近千亿的公司，年复合增长率超过60%。曾入选quot;2008年度中国上市公司优秀管理团队quot;，并于2009年获评房地产上市公司综合价值第一名。十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳、长沙等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。目前公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。主要有一级房地产开发。出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工。室内装修，冷气工程及管理安装，物业管理及酒店管理。批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2012年三季度，公司总资产已超两千亿。 （二）所处行业 房地产业是从事房地产开发、经营和管理服务的产业，并由从事以上活动的单位（包括房地产开发企业、房地产经营企业、房地产中介机构和物业管理企 业）所组成。房地产行业具有涉及业务多资本密集型；不可移动性；开发周期长；供应链长；政策作用强等特点。并且开发商核心是整合资源，由于需求总体不足，结构饱和，消费重心下移；进入壁垒低，三外企业进入加速；行业竞争从无序到有序；政府通过对土地和资金控制行业明显等是造成该行业虽竞争激烈，但行业平均利润趋于稳定。不过对于未来预测而言该行业的进入壁垒将提高、各市场细分集中度加强、行业整体利润提高；那些有资金、品牌、开发实力的公司将面临较大机遇表现优秀。 （三）行业竞争状况 由于房地产行业高速发展，竞争也愈来愈激烈，可以体现在一下几个方面。 房地产行业进入壁垒日益提高。随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘汰。房地产行业整体开发水平不高。由于我国早期房地产业市场进入门槛较低，国内房地产开发企业逾3 万家，但具有一级房地产开发资质的企业仅占2%，房地产企业所占市场份额较低，具有全国性品牌优势的大型房地产公司较少。房地产竞争区域差异性较大。我国房地产投资主要集中在东部地区，中、西部地区投资量相对较少。东部地区房地产市场容量和需求较大、市场较为成熟，竞争较为充分，而中、西部地区房地产市场起步较晚，发展相对滞后。房地产竞争加剧，买方市场已基本形成。随着个人成为购房消费主体，较高 行业利润的吸引，不少公司通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产业，房地产市场竞争正朝着多元化、个性化的方向升 2 级发展。房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。目前国内房地产业的行业集中度较低，2005 年前100 名企业实现销售额仅占全国市场份额的18.06%。虽然