【住宅地产营销策划】大连XX项目全程策划.doc

解放路改造项目 目录 第一部分：商业部分 1-大连市概况 5 1-1大连市概况 5 2-大连市的商业分析 5 2-1市场回顾 5 2-1-1国营商场同合资商场共存 5 2-1-2超市效应 6 2-1-3商场相对比较集中 7 2-2大连商业分析 7 2-2-1大连现时商业总存量 7 2-2-2未来商业供应 7 2-2-3市场售价及租金反映 10 2-3大连商业个案分析 11 2-3-1大连胜利广场 11 2-3-2大连大世界家居广场 12 2-3-3大连奥林匹克购物广场 13 3- 项目的商场部份分析 15 3-1项目概况 15 3-2项目SWOT分析 16 S——项目优势 16 W——项目劣势 16 O——机会 17 T——威胁 18 4-市场定位 18 4-1国内市场形势 19 4-2大连商城的形势 21 4-3本项目覆盖地域及经济潜力 22 4-4市场需要什么 23 4-4-1商场档次分析 24 4-4-2商场类型 25 4-4-3商场主题分析 25 4-5本项目产品定位 26 4-5-1档次定位 26 4-5-2本项目的主题定位 28 ※ 首创旅游式主题的商业物业概念 28 ※ 主题新颖的吸引 28 ※ 市内旅游文化的支持 28 ※ 对消费人群的吸引力 29 ※ 借用概念的吸引力 29 ※ 借用其它元素的吸引力 30 4-5-3形象定位 30 4-5-4项目定位的发展优势 31 4-6项目产品设计建议 33 4-6-1针对项目整块建议 33 4-6-2针对 A、B、C、X地块的业态？ 33 4-6-3针对D、E地块规划 35 4-6-4针对D、E地块的业态设置 35 4-7项目的特色如何营造 38 5-商场的租售策略 40 5-1目标客户 40 5-1-1销售目标客户 40 5-1-2招商客户 40 5-2租售时机 40 5-3租售策略 41 5-3-1租售推广策略 41 5-5主要促销手段 45 5-6招商条件 46 5-6-1租金优惠 46 6-商场的经营管理 47 6-1角色 47 6-1-1对内经营 47 6-1-2对外经营 47 6-2目标 48 6-3效果 48 6-3-1旺人（消费人流） 48 6-3-2旺场（投资者和商家） 49 6-3-3旺财（经营收益） 49 6-3-4运用多元化经营策略， 50 6-4商业物业主要经营管理模式 50 6-4-1经营模式比较 50 6-4-2采用经营模式的论证 52 6-4-3结论 52 7-经营推广 53 7-1推广活动 53 7-2信息系统建议 53 7-4经营促销手段参考 54 8-经营管理组织架构 55 9-商业招商经营运作优势 55 9-1-1具有较强的商业招商能力， 55 9-1-2具有实际招商操作经验， 55 9-1-3具有引入主力店的成功经验 56 9-1-4丰富商业经营运作经验， 57 9-1-5服务品牌 57 第二部分：住宅部分 1-大连住宅市场概况分析 59 2- 项目的优势劣势分析 60 2-1项目优势： 60 2-2项目劣势： 60 3- 目标客户的定位和分类 61 3-1住宅的目标客户分析 61 3-2公寓的目标客户分析 61 4- 项目定位 62