买卖不破租赁制度的滥用与矫正-金华律师协会.DOC

“买卖不破租赁”制度的滥用与矫正 黄惠青 禾平律师事务所 二0一一年 九 月 二十七 日 “买卖不破租赁”制度的滥用与矫正 禾平律师事务所 黄惠青 【摘要】“买卖不破租赁”制度的运用，曾经对保护交易安全、实现社会公平与正义、节省社会资源、提升经济效益产生重大作用。但“买卖不破租赁”制度也有被滥用的趋势，从而产生新的不公平。本文从民法立法价值取向角度分析“买卖不破租赁”制度矫正的必要性，以期对我国的立法与司法有借鉴意义。 【关键词】买卖不破租赁 滥用 矫正 所谓买卖不破租赁制度是指在租赁关系存续过程中租赁物被让与或设定物权的承租人对取得租赁物所有权或他物权的人可主张其承租权此即所谓对抗力即受让人或他物权人都有维持原有租赁的义务而无需另订契约。地奥克莱体亚努斯帝（diocletianus 公元284-305年）为了维护承租人的利益和社会的安定，遂规定凡买卖中附有维持租约效力的条款的，买受人即有遵守的义务。从此买卖击破租赁的原则就受到了限制。但此时买卖不破租赁原则也未确立，新的所有人维持租约效力只是一种契约义务，还不是法定义务。各国在法制史上，初期均守买卖破除租赁。因为所有权是完整的、绝对的权利，其他权利不得对抗所有权。但在后来却纷纷通过立法确认了租赁权优先于所有权的制度。最初是确立买卖不破租赁”，再后来发展到所有权让与不破租赁。发达的商品经济（市场经济）要求人尽其才，物尽其用，要求所有的财产都应尽可能地发挥使用效能。另一方面，发达的商品经济必然也要求有一个稳定的社会经济环境，保证交易安全。所有权与使用权等用益物权的分离，一是为了经济的发展，更主要的是维护社会经济的稳定与交易安全。这就要求必须赋予财产的承租人更多的权利，使其享受更大的利益，同时也保证其社会经济生活的稳定与安全。　　 “买卖不破租赁”制度强使租赁物新所有人做出必要的利益牺牲，以维护承租人业已享有的租赁权，是保护弱者的法学观念的反映，但同时也蕴含了力求法律行为成本最低化的经济学上的意义。 法律经济学所持的基本观点就是“所有的法律活动，都要以资源的有效配置和利用———即以社会财富增加为目的”。“买卖不破租赁”使租赁关系不因租赁物的买卖、转让而受影响，使得承租人能够对租赁物进行持续、合理、充分的利用，以发挥财产的最大功用和社会效益；同时已存在的租赁关系完全直接地适用于租赁物新所有人，免去了就该物另订立租赁合同所需花费的成本，避免了资源浪费。而且对普遍处于弱者地位的承租人来说，其对租赁物的使用不被中断，有利于稳定社会秩序，这使得经济活动得以平稳、确定、连续和有序地进行，避免了因社会经济秩序不稳而耗费更大的社会成本的代价，从而维护了社会的整体利益。 因此“买卖不破租赁”原则的适用具有使财富增值和降低法律行为成本的效果，具有强烈的社会经济意义。所以，不少专家认为，人们对这种经济效果的追求是促使此原则产生，并最终取代“买卖破除租赁”原则而风行世界的深层次原因。 民法基本原则的突破和修正是有其合理性和必然性的。人们理性地看待问题，更加注重个人权利的诉求，公平与正义的价值尺度已深入人心。这就要求法律也要随之发生变化，而不能僵化、片面地追求所谓法律某些基本原则的恒定性。?正是基于这个原因，买卖不破租赁”制度对“物权优先于债权”及合同相对性原则中的落后于时代、不适应现时的成分做出了必要的补充和修正。??? 追求公平、正义价值取向出租人与承租人在法律地位上是平等的，但是在经济地位上往往是不平等的。为了体现法律以追求公平、正义这一价值取向，不惜牺牲对法律中某些缺乏必要的公平内涵的基本原则的取舍、修正和补充以换取经济地位弱势者能够实际享受法律所带来的真正意义上的平等，而非形式上的平等。这样，经济上相对处于弱势者地位的承租人就可以依据买卖不破租赁”制度，用债权来对抗物权，使得经济上相对处于优势者地位的出租人及租赁物的买受人不能不受限制地滥用“物权优先于债权”这一原则，任意侵害承租人的合法权益。???通常认为，法律上采买卖不破租赁”制度，是在衡量了承租人和出租人的利益关系中，以承租人恒为经济上的弱者，在租赁交易中处于劣势地位后所做的政策选择。然而，在今天社会中，这一假设，尤其是在租赁中是否仍然存在，不无疑问。 2010年3月，承租人与出让人的租赁合同届满。受让人与承租人签订新的租赁合同时，六间店铺的五间承租人无任何异议，其中一间，即出让人的胞兄租赁的一间出现障碍，承租人拿出一份租赁合同声称：其与出让人已签订了15年的租赁合同，每年租金人民币一万，15万租金已一次性付给出让人。 （二）案例的启示 很显然这种情况是出让人利用受让人对其的信任严重违背诚信原则与承租人恶意串通损害受让人利益。如果按照目前“买卖不破租赁”制度的适用条件，承租人的主张得以支持的概率相当高