停车库评价案例.DOC

???房地产评估案例2.5 停车库评估案例 案例 某估价对象是位于××小区19号西地块公寓地下车库，评估时为在建工程，评估目的为向银行办理抵押贷款手续提供价格参考依据，该评估对象为可转让项目，各项手续齐全。根据评估对象的特点和周边房地产的实际情况，选取市场比较法和成本法作为最终的评估方法，在对这两种评估方法评估结果进行加权的基础上确定最终的评估价格。一、个别因素分析 委估对象是位于某市××国际公寓地下车库的对应分摊的出让国有土地使用权及在建工程（建筑面积14700平方米，分摊土地面积3207平方米）。 ××国际公寓项目主要经济技术指标如下：总规划建筑面积111700平方米，其中地上建筑面积87100平方米，地下建筑面积24600平方米。地下建筑面积中机动车停车库建筑面积14700平方米（设计停车位共526个，其中机械车位54个，非机械车位472个），人防建筑面积9900平方米（设计人防停车位共100个，其中机械车位40个，非机械车位60个）。本次评估对象为可销售的地下车库，建筑面积为14700平方米，共设计机动车位526个，其中机械车位54个，非机械车位472个，所有可销售的地下车位都已取得了《市商品房预售许可证》，目前尚未对外进行销售。自评估基准日起地下车库用地尚可使用46.5年。 委估对象目前已经取得了《建设工程施工许可证》。在估价时点2003年2月17日，地上部分建筑已经完成主体结构施工和外装修工程；地下车库工程已基本完成，其中非机械车位已全部建成且可投入使用；机械车位主要结构已安装完毕，所需的机械车位辅助材料都已购备入库。 该宗地红线外基础设施达到七通，红线内达到场地平整状态。 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法选用 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和成本法作为本次估价的基本方法。（估价方法和估价步骤略）。 六、估价测算过程 市场比较法求取地下车库房地产价格 1、市场比较法求取非机械地下车库房地产价格 选择交易案例 根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目在全新条件下的市场价格进行比较。表一：案例情况说明表 案例项目名称位置用途交易日期售价 (人民币) 1 ×× ××中路西侧地下车库2003.2 100000元/个 2 ×× 委估对象北侧地下车库2003.2 100000元/个 3 ×× 委估对象东侧地下车库2003.2 120000元/个 （2）比较因素的选择 （过程略）。 比较因素修正及市场比较法结果 （过程略）。 非机械地下车位价格为： (111917+111897+121100)÷3=114971（元/个） 地下非机械车位共有472个,则： 非机械车位总价=114971×472=5426.63（万元） 2、市场比较法求取机械地下车库房地产价格 （过程略） 地下机械车位价格为： (104527+104507+112005)÷3=107013（元/个） 地下非机械车位共有54个,则： 非机械车位总价=107013×54=577.87（万元） 3、市场比较法求取地下车位总价 地下车库总价=5426.63+577.87=6004.50（万元） 地下车库楼面单价=6004.5÷14700=4085(元/平方米) 成本法求地下车库房地产价格 （1）土地取得费用 （过程略），土地取得费用楼面单价为每平方米1000元。 （2）土地开发费 （过程略），土地开发费为楼面单价200元/平方米。 （3）投资利息 （过程略），计算公式为： 投资利息= 土地取得费×[（1+贷款利息率）2-1]+土地开发费×[（1+贷款利息率）1.5-1] = 130（元/平方米） （4）投资利润 考虑××市地下停车库项目土地开发的正常投资利润率及委托方投资利润收益实际情况，以10%作为本次土地评估的投资利润率。则： 投资利润=(土地取得费＋土地开发费)×利润率 =120（元/平方米） （5）土地成本费用=（1）+（2）+（3）+（4） ?????????????????=1450（元/平方米） （6）土地增值收益 （过程略），土地增值收益=145元/平方米 （7）年期修正系数 （说明过程略），年期修正系数=0.9570 （8）土地使用权价格的求取 待估宗地46.5年期土地使用权价格（楼面熟地价） =（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×年期修正系数 = 1526（元/平方米） （9）建筑物的建造成本 （过程略），建造成本为1908元/平方米。 （10）管理费用和专业人士费用 （过程略），管理费用和专业人士费用为167元/平方米。 （11）建造成本的利息和利润 （过程略），建造成本的利息和利润