公顷土地所有权人人数项目-台南不动产仲介经纪商业同业公会.PPT

重劃-房仲業的無限商機 主講人:楊大偉 至誠資產開發有限公司 總經理 至信不動產估價師事務所 所長 不動產估價師/測量技師/不動產經紀人 市區土地最大供應來源 重劃的樣貌 重劃的本質 重劃的利基 重劃的模式 重劃法令依據 平均地權條例56-67 平均地權條例施行細則81-92 市地重劃實施辦法1-60 獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法 1-58 得重劃之範圍(平56) 各級主管機關得就左列地區，報經上級主管機關核准後，辦理市地重劃： 一 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。 二 舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。 三 都市土地開發新社區者。 四 經中央主管機關指定限期辦理者。 依前項規定辦理市地重劃時，主管機關應擬具市地重劃計畫書，送經上級主管機關核定公告滿三十日後實施之。 在前項公告期間內，重劃地區私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃地區土地總面積半數者，表示反對時，主管機關應予調處，並參酌反對理由，修訂市地重劃計畫書，重行報請核定，並依其核定結果公告實施，土地所有權人不得再提異議。 去哪裡找得辦理重劃的地方 都市計畫規定應以市地重劃方式開發的地區。 原住宅區地籍雜亂、多人共有情形。 原工業區、學校用地、公園經檢討已無需要 ，透過都市計畫程序檢討變更回饋，並以市地重劃方式開發。 公辦重劃流程 自辦重劃流程 申請籌備會之條件 自辦市地重劃應由土地所有權人過半數或七人以上發起成立籌備會。 自辦市地重劃區土地所有權人總數為一人者，不得辦理。但祭祀公業所有土地，得以派下員過半數或七人以上申請發起。 會員大會之權責 會員大會之權責如下： 一、通過或修改章程。 二、選任或解任理事、監事。 三、監督理事、監事職務之執行。 四、追認或修正重劃計畫書。 五、重劃分配結果之認可。 六、抵費地之處分。 七、預算及決算之審議。 八、理事會、監事會提請審議事項。 九、本辦法規定應提會員大會審議之事項。 十、其他重大事項。 會員大會對於前項各款事項之決議，應有全體會員二分之一以上，及其所有土地面積超過重劃區總面積二分之一以上之同意。但重劃前已協議價購或徵收取得之公共設施用地並按規定原位置原面積分配及依法應抵充之土地，其人數、面積不列入計算。 第二項之權責，除第一款至第四款及第八款外，得經會員大會決議授權由理事會辦理。 理監事會之組成條件 理事會應由理事七人以上組成之，並由理事互選一人為理事長；監事名額不得超過理事名額三分之一。但重劃會會員人數為八人以下時，得選一人為監事，其餘會員均為理事。理事、監事個人所有重劃前土地面積應達該重劃區都市計畫規定最小建築基地面積二分之一。 理事會權責 理事會之權責如下： 一、召開會員大會並執行其決議。 二、代為申請貸款。 三、土地改良物或墳墓拆遷補償數額之查定。 四、工程設計、發包、施工、監造、驗收及移管。 五、異議之協調處理。 六、撰寫重劃報告。 七、其他重劃業務應辦事項。 理事會對於前項各款事項之決議，應有理事四分之三以上之出席，出席理事三分之二以上同意行之。理事會執行重劃業務時，得視實際需要雇用各種專業人員辦理或委託法人、學術團體辦理。 監事會權責 監事會之權責如下： 一、監察理事會執行會員大會之決議案。 二、監察理事會執行重劃業務。 三、審核經費收支。 四、監察財務及財產。 五、其他依權責應監察事項。 監事會對於前項各款事項之決議，應有監事四分之三以上之出席，出席監事三分之二以上之同意行之。重劃會不設監事會時，由監事一人行之。 重劃的財務 重劃的分配 原位置分配為原則。 公設上則調配。 實際分配多於應分配之面積，超過部份以重劃後地價繳納差額地價。 實際分配少於應分配之面積，不足部份以重劃後地價發給差額地價。 應分配面積未達最小分配面積1/2 ，以重劃前原面積按原位置重劃後地價發給現金。但範圍勘定後，除因繼承或強制執行外，所有權人申請分割，致應分配面積未達最小分配面積1/2 ，以重劃前原有面積按原位置重劃前地價發給現金。 應分配面積已達最小分配面積1/2 ，按最小分配面積分配，如於分配公告期間放棄改領現金，以應分配權利面積，按重劃後分配位置之評定地價發給現金。 重劃為地主帶來的好處 土地漲價利潤。 重劃後第一次移轉時，重劃負擔總費用得自漲價總數額扣除， 再計徵土地增值稅。 重劃後第一次移轉時，土地增值稅減徵百分之四十。 辦理期間地價稅全免，完成之日起減半徵收二年。 常見重劃的阻礙及風險 時間拉長，投資者資金抽回。 另尋投資者。 常見重劃的阻礙及風險 對土地改良物或墳墓拆遷補償不滿意，拒絕拆遷。 有異議或