专题六房地产税收乱花渐欲迷人眼-教学资源.DOC

第六章 房地产税收：乱花渐欲迷人眼 【】【】【】 在房地产税方面，是加快房地产税立法，立法先行。“但到目前为止，房地产税立法还没有列入人大立法工作的计划，年内也不会有任何动作。”即便是草案出来也要经过多次审议，还要征求社会方方面面的意见。贾康预计，最理想的情况是到2015年有一个初步的文本，到2016年可能有动作。5% 房地产销售转让环节 城市建设维护税 增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）总税额 “三税”总税额 差别比例税率 教育费附加 “三税”总税额 “三税”总税额 3% 契税 所有权发生转移和变动的不动产 成交价格 3%~5%幅度比例税率 土地增值税 转让土地或房产的增值额 转让土地或房产的增值额 四级超率累进税率 企业所得税 来源于土地或房产的所得 与土地或房地产有关的净收益 比例税率 个人所得税 房屋租赁或转让收入 房产租赁或转让所得额 比例税率 房产税 房屋 房屋的计税余值 1.2% 房地产保有环节 租金收入 12% 城镇土地使用税 使用土地行为 实际占用土地面积 地区差别 定额税率 2、纳税环节 按照税收发生的环节，可以分为房地产开发、保有和流转三个环节的税收。在房地产开发环节的税收有耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、企业所得税。在房地产流转环节中，主要税种有营业税、土地增值税、契税、印花税、个人所得税、企业所得税及城镇土地建设税。房地产保有环节主要涉及城镇土地使用税和房产税。 二、开发环节 房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点。 房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。耕地占用税纳税人为占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人。房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人。关于印花税，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。 设计施工阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在该阶段主要涉及印花税、城镇土地使用税等。房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。房地产设计，施工期间涉及的营业税事项主要包括：对外支付款项时营业税、企业所得税代扣代缴问题。此外，房地产开发企业设计、施工阶段的城镇土地使用税同取得土地阶段。 房地产开发产品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。它与现房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。在预售阶段主要涉及了营业税、土地增值税（预缴）、企业所得税（预缴）以及印花税等。其中，对于土地增值税（预缴），除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。而关于企业所得税（预缴），企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季 (或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按有关规定进行确定。 房地产企业竣工销售阶段一般发生以下事项：开发产品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本；与施工方进行竣工结算，房地产企业确认竣工结算报告后，向施工方支付工程结算价款。房地产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有：企业所得税（清算）、土地增值税（清算）、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种。其中，就企业所得税而言，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛