应付利息.PPT

第一节 项目融资的概念和分类 房地产企业项目融资是指房地产企业为开发建设房地产项目而采取某种融资方式，以筹集建设资金的行为。 项目融资最主要的体现形式是从银行取得的房地产贷款。 由于销售的存在，有些房地产企业在销售过程中还存在票据贴现业务。 一般情况下，房地产企业不存在短期贷款(也就是流动资金贷款) 。 为降低对银行贷款的依赖度，越来越多的房地产企业正在探讨房地产投资信托基金(REITs)这一新的融资模式。 一、房地产贷款 一、房地产贷款 (一)房地产开发贷款 房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发贷款的期限一般为3年，通常按月或按季还息，贷款到期时一次性还本。 一、房地产贷款 二、票据贴现 房地产企业在需要资金时，将从购房人处收到的未到期承兑汇票，经过背书转让给银行，先向银行贴付利息，银行以票面余额扣除贴现利息后的票款付给房地产企业，汇票到期时，银行凭票向购房人收取现款。 票据贴现是房地产企业唯一的短期融资方式。随着我国金融体制的不断完善和发展，越来越多的消费者会采用票据等非现金方式支付房款。因此，票据贴现是核算也是房地产企业未来的重点之一。 三、房地产信托投资基金 从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产企业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。 目前房地产企业资金来源主要是银行贷款。而房地产投资信托基金的推出，一方面，将使房地产企业摆脱对银行贷款的过度依赖；另一方面，也会降低银行的风险，对中国银行业的发展起到促进作用。因此，可能将成为今后房地产企业一种主要的融资模式。 一、开发贷款本金的核算 开发贷款本金应通过“长期借款”科目进行核算。 (一)开发贷款取得的核算 房地产企业借入开发贷款，应按实际收到的贷款金额： (二)开发贷款归还的核算 房地产企业归还开发贷款，应按实际支付的本金金额： 二、开发贷款利息支出的核算 (一)开发贷款利息的计算 贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。 1．利率：一般分为年利率、月利率和日利率。 2．本金：据以计算银行存、贷款利息的本金，是各种存、贷款账户上的实际存、贷款余额。 3．计息日和计息时期：按照规定，长期借款通常按季计息，计息日为每季度末月的20日。 单位撤销或转移存款账户，还清借款时，于结清账户时随时结算利息。 应付利息＝本金×月利率×实际天数÷30 应付利息＝本金×年利率×实际天数÷360 二、开发贷款利息支出的核算 二、开发贷款利息支出的核算 二、开发贷款利息支出的核算 二、开发贷款利息支出的核算 二、开发贷款利息支出的核算 3．利息资本化金额的确定 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。 二、开发贷款利息支出的核算 但在实际操作中，房地产企业在计算资本化利息时，并不减去尚未动用的借款存人银行取得的利息收入。通常按利息费用直接计入相应资产价值。 企业在银行的资金，既包括贷款资金，又包括自有资金和销售回款资金，伴随着企业的收支活动，根本无法分清企业的存量资金中有多少是贷款资金。因此，按准则的要求去计算资本化利息是行不通的。 如果要按准则的要求去核算，银行对贷款企业资金的监管方法就要作出重大调整。即：要求企业在贷款银行开立两个存款账户，一个用于存放贷款资金，称贷款专户；一个是企业正常的收支账户，称结算账户。贷款银行将贷款资金全部放入贷款专户，然后，根据企业的资金使用计划，定期将一定额度的贷款资金从贷款专户转入结算账户，通过结算账户对外支付款项。这样，贷款专户的存款产生的利息，就可以视为尚未动用的借款存人银行取得的利息收入。 二、开发贷款利息支出的核算 (三)贷款利息的总分类核算 贷款利息采用预提的方式进行核算，每个月度终了，房地产企业应预提当月应付的贷款利息，贷款利息一般是按季支付。 二、开发贷款利息支出的核算 【例】 中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5％，每月计提利息210万元，2007年3月20日支付一季度贷款利息420万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： (1)每月计提应付利息时： 借：生产成本 2100000 贷：应付利息 2100000 (2)支付一季度贷款利息时： 借：应付利息