房地产-上海税务局.PPTVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第一部分 16号 二、不动产转让 　 （4） 其中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 　　《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号） 　　 第一部分 16号 二、不动产转让 　　房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份(税款所属期)起按照《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）计算扣除。 第一部分 16号 二、不动产转让 　　房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。 (一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。 　　《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号） 第一部分 16号 二、不动产转让 2、简易计税方法 （1）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的和小规模纳税人，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 （2）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 第一部分 16号 二、不动产转让 房地产老项目是指： ?《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； ?《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 第一部分 16号 （四）销售额的计算： 第一部分 16号 二、不动产转让 （四）销售额的计算： 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。 上述凭证是指： 1、税务部门监制的发票。 2、法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 　 3、国家税务总局规定的其他凭证。 第一部分 16号 （五）税款预缴 1、一般纳税人 ?一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 ? 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 ?一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 第一部分 16号 （五）税款预缴 2、小规模纳税人 ? 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 ?应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% ?小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管