房地产法律的概述.DOC

房地产法律的概述 本次培训主要是对房地产基本法律的介绍，通过房地产基本法律的介绍，让大家对房地产开发的整个过程有初步了解，今后在此基础上对房地产及相关法律进行专门的讲解： 一、房地产公司的设立： 房地产的开发首先须有一个主体，个人可以拿地，但个人不能作为开发主体开发房地产项目，因此开发房地产首先成立房地产开发公司。 （一）房地产开发公司的设立主要法律有： 公司法、房地产管理法，如为外资企业的受中外合作中外合资经营企业法中外合作经营企业法外资企业法具备下列条件： 股东符合法定人数； 股东出资达到法定资本最低限额； 股东共同制定公司章程； 有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构； 有公司住所。 有符合国务院规定的注册资本；有１００万元以上的注册资本； 2、有足够的专业技术人员；有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。 法律、行政法规规定的其他条件。城市房地产开发经营管理条例建设部《房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。《暂定资质证书》有效期1年一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。  三、开发商获得土地之后的开工前的工作 （一）涉及的法律有《土地管理法》《房地产管理法》、《规划 法》、《建筑法国有土地上房屋征收与补偿条例《闲置土地处置办法》本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。 建设工程质量管理条例 （二）勘察工作：对地质情况进行勘察，开发商与勘察单位签订勘探 （三）设计工作：（1）初步设计；（2）修建性详细规划设计；（3）施工图设计。 （三）监理：监理的职能受开发商的委托以独立第三方的名义监督施工。 （四）施工工作： （1）土地平整； （2）施工水电、道路； （3）打桩、基坑工程； （4）地下室工程； （5）地面主体工程； （6）外墙、设备、水电、电梯安装工程； （7）室内装修工程； （8）园林及配套工程； （五）验收及交房： 1、单位自行验收：开发商、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同验收； 2、交政府部门进行专项验收； （1）质量验收手续；（2）消防验收手续；（3）规划验收手续；(4)其他验收手续； 3、提交建委备案获得竣工验收备案表后方能视为合格： 4、交楼给购房者的手续； 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《广东省商品房预售管理条例》第六条 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：（）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封项；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程”。其他各项条件不变。（）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；（）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（）法律、法规规定的其他条件。商品房销售管理办法第七条商品房现售，应当符合以下条件： 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 已通过竣工验收； 拆迁安置已经落实； 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 物业管理方案已经落实。 10