179亩项目测算.doc

北京市昌平区京桥中心地块房地产开发项目测算 一、主要经济指标 1、总用地面积：119214㎡（合178.82亩），其中规划面积：79920㎡。 2、容积率：1.6（拟建成带地下车库的普通住宅）。 3、总建筑面积159872㎡，其中地上计容面积127872㎡，地下面积32000㎡（合车位面积25600㎡，其它设备用房6400㎡），住宅面积119872㎡，商业面积5000㎡，会所面积3000㎡。 4、地下车位按40㎡/个计算，地下车位为640个。 二、项目总投资估算表 序号 项 目 总投资(万元) 平方米/元 备 注 一 项目开发成本 87939.46 1+2+3+4+5 1 土地成本 40561.4 合226.83万元/亩 2 前期费用 879.3 2.1 规划设计费 79.94 5 2.2 勘察设计费 399.68 25 2.3 场地准备费 319.74 20 2.4 项目咨询费 79.94 5 3 政府规费 2845.71 3.1 市政配套费 2398.08 150 3.2 墙改基金 159.87 10 3.3 水泥专项基金 15.99 1 3.4 交易费 31.97 2 3.5 白蚁防治 31.97 2 3.6 环境评价 47.96 3 3.7 水保评价 159.87 10 4 建造成本 43165.44 4.1 建筑安装费 31974.40 2000 4.2 园林工程 3197.44 200 4.3 供热系统 3197.44 200 4.4 公共配套 1598.72 100 4.5 道路管网 3197.44 200 5 其它费用 487.61 5.1 临建费 159.87 10 5.2 预结算咨询费 71.94 4.5 5.3 监理费 239.81 15 5.4 工程保险费 15.99 1 二 管理费用 1421.34 3% 按（一）-土地成本计 三 不可预见费用 1463.98 3% 按2+3+4+5+(二)计 三、销售收入及利润测算 序号 项目 总额（万元） 1 项目净收入 204308 　 1.1 住宅收入 179808 15000元/平方米 1.2 车库收入 12000 150000元/个 1.3 商业收入 12500 25000元/平方米 2 项目总成本 107914.53 　 2.1 建设成本 87939.46 由上表 2.2 销售费用 3444.67 按收入的2%计 2.3 管理费用 1421.34 由上表 2.4 不可预见费 1463.98 由上表 2.5 财务费用 4000 暂按土地成本50%的20%计 2.6 开发期税费 9645.08 营业税 3 利润总额 96393.47 （1）-（2） 4 所得税 24098.37 　（3）*25% 5 税后利润 72265.1 （3） 6 投资利润率 67% （5） 四、项目起动资金50681.29万元 其中：1、土地费用；40561.4万元。（土地契税） 2、项目前期费用；879.3万元（规划计划、场地准备） 3、政府费用；2845.71万元（市政配套、环境评价等） 4、总包进场费；6394.88万元（按建安费用20％计算）